Соотношение рыночной и кадастровой стоимости квартиры

Оценочная стоимость квартиры: инвентаризационная по БТИ, кадастровая, рыночная

С учетом изменений в законодательстве и снижения востребованности в технической инвентаризации жилищного фонда органы БТИ помимо прежних полномочий по технической инвентаризации, экспертизе, выдаче справок и дубликатов документов выполняют на коммерческой основе:

  1. Исчисления имущественных налогов;
  2. Нотариальных действий;
  3. Определения размера платы за аренду недвижимого имущества, находящегося в госсобственности;
  4. Начисления компенсационных выплат;
  5. Определения начальной цены реализации недвижимости государством.

Кадастровая стоимость квартиры

Кадастровая стоимость квартиры также может быть получена по запросу в Росреестр. Это делают на официальном сайте учреждения. Тут есть специальная форма, после заполнения которой гражданин и получает интересующую информацию. Чем более точно будут указаны сведения о недвижимости, тем быстрее найдется кадастровая стоимость квартиры. Росреестр предоставляет сведения в формате, доступном для печати. Однако справка, полученная таким образом, не считается официальной.

При ее определении принимаются во внимание несколько факторов. Во-первых, это средняя рыночная цена квадратного метра в регионе. Во-вторых, год постройки дома. Помимо этого, формула, по которой определяется кадастровая стоимость квартиры, включает и другие коэффициенты.

Сделки с недвижимостью — можно продать квартиру ниже кадастровой стоимости

Правило трех лет теперь применяется в Российской Федерации только для квартир, которые были получены по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением (так называемой ренты).

  • Во-вторых, в ст. 220 НК предусмотрено право каждого гражданина получить налоговый вычет, то есть уменьшить сумму, с которой придется платить налог. В наши дни сумма соответствует 1 млн рублей в год. Если кадастровая или рыночная цена недвижимости оказалась ниже 1 млн рублей, то платить налог не нужно вне зависимости от сроков владения квартиры.

    Рассмотрим, можно ли продать квартиру дороже кадастровой стоимости. Если сделка происходит между двумя физическими лицами, то сумма сделки может как соответствовать кадастровой стоимости, так и превышать ее. Государство, в свою очередь, пользуется именно КС при расчете стоимости недвижимости, которую покупает у граждан.

    Что такое кадастровая и рыночная стоимость квартиры, как они соотносятся друг к другу

    Рыночная и кадастровая стоимости, рассчитанные на одну и ту же дату, достаточно близки по своему значению. Предопределено это тем, что государство старается максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, исходя из анализа реально проведённых сделок. Но чаще всего, она несколько ниже рыночной.

    Читать еще -->  Документы на возврат ндфл за обучение

    Рынок сделок с квартирами достаточно обширный, поэтому, при оценке чаще всего используется сравнительный подход и метод сравнения продаж (что такое сравнительный подход в оценке недвижимости подробнее тут). По окончании работ специалист формирует отчёт об оценке стоимости объекта недвижимости, выполненный согласно требованиям к его оформлению. Отчёт передаётся заказчику после проведения расчётов.

    Чем кадастровая стоимость недвижимости отличается от рыночной

    Все такие права, согласно законодательству, продаются или же приобретаются государством. При этом определяются уполномоченные органы, которые могут вести такую деятельность. В некоторых случаях продажа таких прав может осуществляться путем аукционов, публичных конкурсов. Все это формирует рынок таких торгов и требует тщательного определения стоимости земель.

    Как же определяется кадастровая стоимость? Группа чиновников анализирует некий перечень документов, учитывая рекомендации многочисленных государственных органов, в том числе и пожелания по сбору налогов и госпошлин, и назначает кадастровую стоимость всех участков данной категории назначения в данном населенном пункте.

    Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

    При этом размер рыночной стоимости земель разных целевых назначений естественным образом зависит от условий рынка, тогда как размер кадастровой определяется, согласно законодательству (ФЗ «О государственной кадастровой оценке») строго в соответствии с установленной процедурой государственной кадастровой оценки земель.

    Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.

    Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной

    • Вводит единые для всей страны оценочные методы, которые, как ожидается, сократят количество ошибок и обращений от недовольных владельцев.
    • Перекладывает ответственность за проведение КС на плечи региональных властей.
    • Обязывает сформировать при Росреестрах на местах институты госоценщиков и передать право устанавливать КС бюджетным госучреждениям.

    При определении КС используются вышеупомянутые коэффициенты. Методика расчета была зафиксирована в законодательстве еще в 1999 году. При этом во время расчета РС учитывается, но в меньшей степени, – берут во внимание среднюю цену на аналогичные объекты в регионе. При этом закон не прописывает, какое количество объектов нужно сравнить, из каких источников берется РС и насколько она актуальна на момент оценки, поэтому две стоимости очень часто отличаются.

    Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной

    Конечно же, есть группы собственников, которые пострадают от нового налога более других. «Различие между инвентаризационной и кадастровой стоимостью наиболее заметно для хороших старых домов, расположенных в центральных частях больших городов. Так, престижная застройка центра Москвы дореволюционных годов постройки имеет незначительную инвентаризационную стоимость, потому что формальный износ таких объектов достаточно большой. При этом все понимают, что рыночная стоимость таких объектов недвижимости одна из самых больших на территории города», — пояснил Виктор Журба.

    Читать еще -->  Перевести доли в проценты калькулятор

    Однако есть и неприятные нововведения. По новым правилам налоговые льготы предоставляются в отношении только одного объекта недвижимости, по выбору налогоплательщика. То есть за вторую квартиру или дом льготнику придется платить. Правда, есть и существенный плюс — в том, что использование льготы для первого объекта недвижимости не отменяет права на вычет для второго. Отметим, что местным властям предоставлены полномочия уменьшать ставки до нуля или увеличивать их, но не более чем в три раза. Также они могут изменять размеры вычетов и даже категории льготников. Самый позитивный пример на данный момент — в ЯНАО вычет для жилых домов увеличен до 75 кв.м.

    В чем различия кадастровой от рыночной стоимости

    Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:

    • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
    • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
    • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.

    Зачем нужно знать кадастровую стоимость квартиры, что это такое и как подсчитать

    Причем инвентаризационная стоимость гораздо ниже остальных оценочных величин, произведенных службой кадастра. Инвентаризационная цена до 2015 года использовалась в качестве эквивалента для проведения любой операции с недвижимым имуществом.

  • Кадастровая стоимость определяется в результате государственной оценки и служит усредненной ценой недвижимости в определенном регионе. Она считается установленным ценовым эквивалентом жилых помещений, ее величина является наиболее объективной стоимостной оценкой. С ее помощью определяется размер налога на имущество, сделки с оформлением завещания, дарения или арендой.

    Ссылка на основную публикацию