Можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Квартира взятая в ипотеку: можно ли сдавать и на каких условиях

Сдавать жилье в наем без разрешения, надеясь, что банк об этом не узнает, довольно рискованное предприятие. Согласно ст. 34 ФЗ №102 «Об ипотеке», кредитор вправе проверять залоговое имущество на предмет его состояния и условий содержания. Так же он имеет право проверять документацию по недвижимости.

Сдача заложенного жилья в аренду создает определенные риски для банка. Постоянная смена нанимателей приводит к более быстрому износу жилья, и увеличивает возможность ее порчи. А это, в свою очередь, может привести к уменьшению рыночной стоимости объекта. Продать при образовании задолженности потерявшую в цене квартиру будет сложно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать правильно

Существует еще одна подкатегория банков, которая разрешает сдавать жилье и видит в этом отличную перспективу дополнительного заработка для заемщика. Но это действительно должен быть дополнительный доход, поскольку в случае отсутствия основного источника дохода ипотеку вообще могут не дать такому потенциальному заемщику.

Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности. Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать в аренду: можно ли и насколько выгодно

  • получение дополнительного пассивного дохода. Купить недвижимость и сдавать ее в аренду – популярный и простой способ получения дохода. Некоторые даже специально оформляют ипотеку под сдачу квартиры в аренду, выплачивая с дохода стоимость жилья, а потом получая уже чистый доход;
  • возможность за счет арендных платежей погашать ипотечный долг . В условиях сложной экономической ситуации особенно тяжело приходится тем людям, которые оформили ипотеку в валюте. Многие из них просто не в состоянии платить многократно возросшие суммы, и одним из выходов является переезд в более маленькую квартиру или к родственникам и сдача взятого в ипотеку жилья в аренду;
  • аренда покрывает основную часть ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.
Читать еще -->  Как прописаться в квартире временно

Так как процедура получения разрешения от банка на сдачу квартиры может быть достаточно длительной и сложной, то иногда заемщики пытаются сдать недвижимость без оформления соответствующего договора. Это может вызвать ряд санкций и со стороны фискальных органов (уклонения от уплаты налогов), и со стороны банка (нарушение условий договора). На первый взгляд кажется, что узнать о том, что сдача недвижимости происходит без законных на то оснований, невозможно, но нельзя исключать:

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку. В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке. Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Если собственник жилья пожелает не нарушать условия договора, и обратится в банк, то к заявлению нужно предложить проект договора аренды. Согласие кредитного учреждения также выдаётся в письменной форме. После выдачи разрешения можно регистрировать договор в Росреестре – в случае, когда сдавать квартиру необходимо на срок больше 1 года.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку? Сдавать квартиру можно потому, что недвижимость является собственностью заёмщика по жилищному кредиту, а, следовательно, владелец вправе пользоваться и распоряжаться имуществом, в том числе извлекать из него доходы в виде арендной платы.

Можно ли сдавать ипотечное жилье в аренду

Относительно положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, если не существует никаких ограничений для совершения различных сделок с квартирой, то такой объект недвижимого имущества может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или же другими способами, которые не запрещаются на законодательном уровне.

  • соседи;
  • представители залогодержателя, которые обязуются проводить проверку имущества, состояния и условий содержания квартиры;
  • работники страховых компаний, которые с легкостью могут выявить, кто именно находился в квартире в момент наступления страхового случая.
Читать еще -->  Как грамотно составить договор аренды квартиры

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

  1. Лояльное отношение, если вся ситуация будет согласована с отделением. Для начала договор аренды должен не противоречить положениям кредитного и ипотечного соглашения. Менеджеры будут следить за тем, что имущество не потеряло свою ликвидность на рынке, но вот участия в регистрации такой сделки принимать не станут. Некоторые просчитывают возможность не оплачивать налог на доходы от сдачи в наем квартиры, хотя не каждое учреждение согласится с «теневой» схемой.
  2. Жесткий отказ. Другая половина кредиторов дает категорическое «нет» на любые действия с имуществом (сдача его в наем, передача в пользование или обременение правами третьих лиц).

Простой заработок осложняется наличием цепочки «собственник-арендатор-банк», а также не стоит забывать и про страховую компанию. И хотя ни кредитор, ни гарант по ипотеке не могут распоряжаться имуществом, накладываемые ими ограничения в договорах не всегда позволяют в будущем получать доход с метров.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Зная о такой схеме, недобросовестные граждане, получив кредит, пользовались своим положением и не выплачивая по обязательствам, сохраняли контроль над объектом недвижимости. Договор аренды сохранялся даже в том случае, когда квартира по ипотечному соглашению переходила к банку.

Но если он решится разорвать отношения, то закон будет на стороне кредитной организации. Поэтому, если вы хотите сдать квартиру в аренду, то сами инициируйте пересмотр договора с внесением ограничений по договору аренды. Банк в этом случае должен понять, что выгода от аренды помещения – это гарантия возврата долга. Если вы приведете сильные аргументы, то банк должен пойти на компромисс.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Ипотека – долгосрочное кредитное обязательство. Заемщик обязуется вносить ежемесячные платежи в течение 10-30 лет. За это время финансовое состояние, уровень дохода и личные обстоятельства могут много раз поменяться, и у заемщика не всегда хватает средств, чтобы внести минимальный месячный платеж. Проблема решается путем сдачи ипотечного жилья в аренду.

  • В большей части случаев кредитная организация заинтересована в том, чтобы вовремя вносились все платежи и гасились проценты. Поэтому после письменного обращения с объяснениями ситуации, кредитор в 85% случаев официально одобряет сдачу жилья в наем.
  • Аренда жилья сопряжена с рисками: затоплениями, пожарами, повреждениями имущества в результате форс-мажорных обстоятельств. Чтобы у банка не оставалось претензий к покупателю-арендодателю, нужно внести соответствующие изменения в договор страхования. Плата за страховой полис увеличится, зато все будет оформлено официально, и у банковского учреждения не будет возникать документальных притязаний к своему заемщику.
Ссылка на основную публикацию