Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний

  • запрещается ухудшение условий проживания ребенка в соответствие со ст. 31 ЖК РФ;
  • если в ходе продажи квартиры нарушены имущественные интересы несовершеннолетнего, по смыслу ст. 292 ГК государство вправе запретить такую сделку или оспорить уже заключенный договор;
  • местом пребывания и регистрации несовершеннолетних признается аналогичный адрес его родителей или определяется по решению опеки (ст. 20 ГК).
  • дети от рождения до 14 лет – недееспособны, полностью зависимы от родителей, опекунов. Не могут самостоятельно выступать участниками процедуры отчуждения или приобретения квартиры;
  • подростки с 14 до исполнения 18 лет – частично дееспособны (ст. 27). Участие в сделках с недвижимостью допускается под контролем родителей/опекунов.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

  1. Заявление установленной формы, подписанное обоими родителями.
  2. При участии в сделке детей старше 14 лет, их письменное согласие на ее проведение.
  3. Выписка о составе зарегистрированных жильцов, оформленная на основании домой книги.
  4. Детское свидетельство, а при наличии паспорт.
  5. Правоустанавливающий документ, в котором отмечены все собственники, включая лиц, моложе 18 лет.
  6. Кадастровый план на продаваемую квартиру.
  7. Оценочная справка БТИ, отражающая рыночную стоимость квартиры.
  8. Справка из ИФНС об отсутствии налоговых долгов.

Завершающим этапом обращения в опеку становиться ожидание ее решения. Как правило, уполномоченный орган проводит проверку на наличие возможных ущемлений детских прав в течение двух недель, после чего выдает официальное согласие на отчуждение имущества несовершеннолетнего или отказ.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Граждане, не достигшие 18 лет, считаются в России несовершеннолетними. Если граждане моложе 14-ти лет, то они называются малолетними. Малолетние недееспособны, и это означает, что осуществление любых сделок от их имени должны совершаться законными представителями.

Граждане признаются местными органами власти полностью дееспособными при эмансипации в соответствии со статьей 27 ГК РФ, также граждане признаются дееспособными в особом случае — если они вступают в брак с 16-летнего возраста, даже если затем последовал развод, дееспособность сохраняется.

Как продать квартиру, в которой проживает несовершеннолетний ребенок

Исходя из этого, следует, что родители в первую очередь должны обратиться в орган опеки. Там им предложат написать заявление с просьбой дать согласие на совершение сделки. Если же ребенку уже исполнилось 14 лет, он должен написать заявление самостоятельно.

Чтобы впоследствии покупателю не пришлось доказывать свое право на приобретенный жилой объект через суд, перед подписанием договора необходимо проверить наличие разрешающего документа. Кроме того, необходимо внимательно изучить данный документ, проверив, нет ли в нем каких-либо оговорок и дополнительных условий от органов опеки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

  1. Ст.20 ГК РФ устанавливает место пребывания и регистрации детей – с родителями или по решению уполномоченных организаций.
  2. П.4 ст.292 оглашает, что если продажа квартиры затрагивает имущественные интересы ребёнка, уполномоченные органы её запретят.
  3. Ст.31 ЖК РФ не допускает ухудшения имущественного положения ребёнка.

Гражданам надлежит подробно перечислить все преимущества и выгоды, приобретаемые малолетними собственниками, в результате проводимых ими торгов. Отчёт о результатах процедуры они направят курирующему инспектору, который проверит правдивость предоставленных сведений.

Наша адвокатская контора — ваш надежный советник и партнер

В настоящее время на рынке недвижимости предложение превышает спрос, а продажа квартиры с ребенком еще одно не малозначимое препятствие для совершение сделки, именно поэтому цены на недвижимость в данной категории объектов существенно разнятся.
Рассмотрим две категории объектов недвижимости, в которых зарегистрирован ребенок. В первом случае ребенок является собственником квартиры (доли в квартире), в этом случае необходимо согласие не только законных представителей ребенка (родителей), но и официальное разрешение органов опеки и попечительства.
Согласно п.1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки за исключением мелких бытовых, могут совершать от их имени только их родители, опекуны и усыновители. Дети возрастом в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением распоряжения своим заработком, стипендией и иными доходами; осуществлении права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; совершать мелкие бытовые сделки. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем(ст. 26 ГК РФ). Соответственно несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати лет могут сами совершать сделки и подписывать договор купли-продажи, но с разрешения родителей (обоих родителей, даже если они в разводе) и органов опеки и попечительства.
Примером служит Апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 05 октября 2012 г. Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Пантелеевой И. А. к Пантелееву П. А. о понуждении к даче разрешения на совершение сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащих несовершеннолетним детям, без согласия отца, по апелляционной жалобе Пантелеевой И.А. на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 01 августа 2012 года.
Заслушав доклад судьи Кочуковой Г.Н., пояснения Пантелеевой И.А. и ее представителя — Путятиной О.А, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Пантелеева И.А. обратилась в суд с иском к Пантелееву П.А. о понуждении к даче разрешения на совершение сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащих несовершеннолетним детям, без согласия отца.
В обоснование заявленных требований указала, что с Пантелеевым П.А. находится в разводе с ДД.ММ.ГГГГ Ответчик алиментов не платит, материальной поддержки не оказывает. У нее с Пантелеевым П.А. от брака имеются дети: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ р., и две несовершеннолетних дочери ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., которые проживают вместе с ней по «адрес» Указанная квартира принадлежит им на праве собственности в равных долях по 1/4. Истец вместе с детьми решила переехать в г. Смоленск, где живут их родственники, которые также осуществляют поддержку их семьи как моральную, так и материальную, и они дали согласие на прописку и проживание Пантелеевой И.А. и ее детей до момента приобретения квартиры в г. Смоленске. Истец несколько раз просила бывшего мужа о том, чтобы он дал разрешение на продажу доли в квартире несовершеннолетних дочерей, но он категорически отказался. В настоящее время ей необходимо продать квартиру с одновременной покупкой другого жилого помещения: квартиры, находящейся в Смоленской области в г. Смоленск.
Так как для продажи квартиры ей требуется разрешение опеки и попечительства, она снова обратилась к ответчику с просьбой подать заявление о согласии на продажу доли в квартире детей в отдел опеки и попечительства, но Пантелеев П.А. отказался.
В апреле 2012 года она обратилась в отдел опеки и попечительства по Хабаровскому муниципальному району с заявлением о выдаче разрешения на совершение сделки отчуждения доли квартиры, принадлежащей несовершеннолетним детям, но ДД.ММ.ГГГГ получила ответ, в котором содержался отказ в связи с тем, что ответчик категорически отказывается от продажи принадлежащей его детям жилой площади.
Просила суд разрешить ей вышеуказанную сделку без согласия Пантелеева П.А.
Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 01 августа 2012 года в удовлетворении исковых требований Пантелеевой И.А. отказано.
В апелляционной жалобе Пантелеева И.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором о передаче жилого помещения в собственность граждан N, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между КУИиЭ ХМР и Пантелеевой И.А., ФИО1., ФИО2., ФИО3., в долевую собственность последних передано жилое помещение: двухкомнатная квартира общей площадью 56,5 кв.м., жилой площадью 33,0 кв.м., расположенное по «адрес», в равных долях, т.е. по 1/4 доли каждому (л.д. 11).
На основании вышеуказанного договора за вышеуказанными лицами зарегистрировано право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права.
Согласно пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п.2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
В соответствии с положениями ст. 61 СК РФ родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права).
Поскольку учет мнения обоих родителей обязателен при совершении любых сделок, которые не вправе совершать самостоятельно малолетний и которые непосредственно затрагивают права этого ребенка, а отец несовершеннолетних детей не дал согласие на совершение сделки, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Пантелеевой И.А. о понуждении к даче разрешения на совершение сделки купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащих несовершеннолетним детям, без согласия отца.
Кроме того, Пантелеева И.А. в судебном заседании не представила доказательств, подтверждающих факт наличия жилого помещения в собственности детей в г. Смоленске, куда намеревается выехать на постоянное место жительства.
Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке выводов суда об отказе заявителю в удовлетворении заявленных требований и не свидетельствуют о неправильности постановленного решения.
Судебная коллегия считает, что постановленное судебное решение не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 01 августа 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Пантелеевой И.А. — без удовлетворения.
Для оперативного совершения сделки купли-продажи квартиры принадлежащей на праве собственности ребенку, либо с долей в квартире принадлежащей ребенку, необходимо предоставить заранее подготовленный пакет документов, в первую очередь это вышеназванное заключение органов опеки и попечительства, которое выдается только в случае улучшения жилищных условий ребенка, либо равнозначное и равноценное жилье, а именно учитывается площадь квартиры, доли ребенка в данной квартире, инфраструктура района и многие другие факторы не ущемляющие интересы ребенка. А, также стандартный перечень документов: правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую недвижимость, выписки из домовых книг, финансово-лицевые счета, единые жилищные документы, кадастровые паспорта и справки об инвентаризационной стоимости имущества из территориальных отделений Бюро технической инвентаризации по продаваемой и покупаемой недвижимости.
Второй пример из судебной практики также подчеркивает необходимость получения разрешения органов опеки и попечительства, при продаже квартиры с ребенком.
Постановление президиума Челябинского областного суда
от 12 октября 2005 г. (надзорное производство 4г05-2211)

Читать еще -->  Субсидия на оплату квартиры

Президиум Челябинского областного суда в составе
председательствующего Вяткина Ф.М.
членов президиума Кунышева А.Г., Фединой Г.А., Сыскова В.Л., Савик Л.Н., Балакиной Н.В.
рассмотрел в заседании гражданское дело по надзорной жалобе Главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 16 мая 2005 года.
Заслушав доклад члена президиума Балакиной Н.В., выслушав представителя ГУ ФРС Хлызову Д.И., президиум установил:
П.Т.А. обратилась в суд с заявлении об оспариваний действий Главного управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (ГУ ФРС), и просила признать незаконным отказ в государственной регистрации права по мотиву отсутствия согласия на совершение сделки от органа опеки и попечительства, поскольку она заключила договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетней Ж.М.С. с согласия ее материи Ж.С.Б., что соответствует требованиям п.1 ст.26 ГК РФ.
Представитель ГУ ФРС с заявлением не согласился, пояснив, что требование регистрационной службы о получении согласия от органа опеки и попечительства при совершении сделки с несовершеннолетним основано на положениях ст.37 ГК РФ и ст.60 СК РФ.
Заинтересованные лица Ж.М.С. и С.Б. в судебном заседании не участвовали.
Суд постановил решение об удовлетворении заявления.
В надзорной жалобе ГУ ФРС просит отменить судебное решение, указывая на нарушение судом при разрешении спора норм материального права.
Определением судьи Челябинского областного суда Балакиной Н.В. от 23 сентября 2005 г. дело передано для рассмотрения по существу в президиум Челябинского областного суда.
Обсудив мотивы надзорной жалобы и определения о передаче дела в президиум, проверив материалы дела, президиум находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.
Из материалов дела следует, что 28 января 2005 года между Ж. М.С. и П.Т.А. был заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 32,9 кв. м, расположенной по адресу г. Челябинск, ул. С.Юлаева, д. 1-а кв. 6.
Ж.М.С., вступавшая в качестве Продавца квартиры, на момент совершения сделки являлась несовершеннолетней, действовала с согласия своей матери Ж.С.Б., что закреплено в тексте договора.
2 февраля 2005 года всем сторонам договора было направлено требование ГУ ФРС о необходимости предоставления постановления органов опеки и попечительства, подтверждающее согласие на совершение данной сделки со ссылкой на требования ст.37 ГК РФ.
5 апреля 2005 года П.Т.А. было отказано в государственной регистрации договора купли-продажи и прав собственности в связи с непредставлением требуемого документа.
Признавая отказ ГУ ФРС незаконным, суд сослался на п.1 ст.26, п.2 ст.37 ГК РФ, п.3 ст.60 СК РФ, указав, что сделка совершена в соответствии с данными нормами права с согласия матери несовершеннолетней Ж.М.С., которой на момент совершения сделки было 17 лет, дополнительного разрешения органов опеки и попечительства не требуется.
При этом суд также сослался на положения п.4 ст.292 ГК РФ в редакции ФЗ N 213-ФЗ от 30.12.2004 г., где установлено, что согласие органа опеки и попечительства необходимо в случае, если производится отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, указав, что до внесения изменений названная норма предусматривала отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника только с согласия органа опеки и попечительства.
Однако, выводы суда основаны на неправильном толковании закона.
В соответствии с ч.3 ст.60 СК РФ право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве личной собственности имуществом определяется ГК РФ, в частности, статьей 26 для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Согласно п.1 ст.26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей-родителей.
При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст.37 ГК РФ).
В соответствии с п.2 ст.37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.
По смыслу приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, для совершения такой сделки как купля-продажа жилого помещения, собственником которого является несовершеннолетний, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Положения, закрепленные в п.4 ст.292 ГК РФ, также подтверждают необходимость согласия органа опеки и попечительства при совершении сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние.
Кроме того, разрешая спор, суд не учел, что критерием оценки действительности сделки является реальное соблюдение имущественных прав ребенка, что в данном случае не было проверено ни органом опеки и попечительства ни судом.
Из материалов дела усматривается, что несовершеннолетняя Ж.М.С. была зарегистрирована в спорной квартире вместе с родителями, по условиям договора они должны были сняться с регистрационного учета в течение семи дней с момента подписания договора. Согласно расписки, сумма, вырученная от продажи квартиры, получена матерью несовершеннолетней Ж.С.Б., тогда как п.4 ст.60 СК РФ закрепляет принцип раздельности имущества родителей и детей.
Обстоятельства, свидетельствующие о соблюдении прав несовершеннолетней Ж.М.С. при совершении сделки купли-продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры, в частности, обеспечена ли она другим жильем, судом не установлены.
Таким образом, судом при рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права, решение подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.388, 390 ГПК РФ, президиум постановил:
Отменить решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 16 мая 2005 года, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.
А также, при многочисленных спорах в сделках совершенными несовершеннолетними было вынесено Решение Верховного Суда РФ от 15 августа 2007 г. Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению К.О.В. о признании недействующим абзаца четвертого пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля 2004 года N 126, установил:
абзац четвертый пункта 8 Инструкции о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Инструкция), утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 июля 2004 года N 126, предусматривает, что при проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях: дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права.
К.О.В. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим абзаца четвертого пункта 8 Инструкции в части, предусматривающей предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства в случае дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество.В обоснование своего требования указал на то, что оспариваемое нормативное положение противоречит статьям 1, 153, пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, нарушает его право на государственную регистрацию действительного, соответствующего законодательству и исполненного сторонами договора купли-продажи 1/6 доли в праве собственности на квартиру и перехода к нему права собственности на указанную долю, т.к. одним из сособственников данной квартиры является несовершеннолетний.
В судебном заседании представитель заявителя К.В.А. поддержала заявленное требование, ссылаясь на то, что ни один федеральный закон не требует представлять предусмотренное оспариваемой нормой разрешение (согласие) на отказ несовершеннолетнего от преимущественного права покупки, орган опеки и попечительства ни при каких обстоятельствах не может дать отрицательного ответа, нотариально засвидетельствованный отказ является достаточной мерой защиты интересов несовершеннолетнего сособственника, действует презумпция добросовестности родителей, которым нотариусом разъясняются последствия отказа.
Представители Министерства юстиции Российской Федерации В. и К.В.О. возражали против удовлетворения заявления, пояснив, что оспариваемое положение Инструкции соответствует требованиям действующего законодательства, которым установлена необходимость получения предварительного согласия органа опеки и попечительства в случаях совершения несовершеннолетним сделок, не только влекущих уменьшение имущества подопечного, но и иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, в связи с чем требования К.О.В. являются необоснованными.
Выслушав и обсудив доводы участвующих в деле лиц, проверив оспариваемое нормативное положение на соответствие федеральным законам, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Г., полагавшей в удовлетворении заявленного требования отказать, Верховный Суд Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения заявления.
Статьей 10 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что федеральный орган в области государственной регистрации разрабатывает и издает методические материалы по вопросам практики ведения государственной регистрации прав органами по государственной регистрации.
Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Министерство юстиции Российской Федерации, что установлено в пункте 1 Положения о нем, утвержденного Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 года N 1313 (в редакции от 7 мая 2007 года).
Министерство юстиции Российской Федерации, реализуя свои полномочия, приказом от 20 июля 2004 года N 126 утвердило Инструкцию, отдельные положения которой оспариваются заявителем. Приказ зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 22 июля 2004 г., регистрационный N 5938, опубликован в «Российской газете» 29 июля 2004 г., N 160.
В Инструкции конкретизированы законодательные положения, определяющие порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с учетом особенностей проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на такое имущество и сделок с ним.
Обязанности органов опеки и попечительства защищать интересы несовершеннолетних лиц вытекает # из пункта 1 статьи 7 Федерального закона «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации», которым установлено, что органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, должностные лица указанных органов в соответствии со своей компетенцией содействуют ребенку в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом возраста ребенка и в пределах установленного законодательством Российской Федерации объема дееспособности ребенка посредством порядка защиты прав, установленных законодательством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 26 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
В соответствии с пунктом 3 статьи 34 того же Кодекса орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей.
Согласно пункту 2 статьи 37 Кодекса опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Данные правила распространяются и на родителей при осуществлении ими правомочий по управлению имуществом ребенка (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ).
Оспариваемая норма, требующая разрешение (согласие) органа опеки и попечительства в случае дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на имущество, должна рассматриваться в единстве с положениями статьи 250 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает преимущественное право покупки в случае отчуждения доли в праве общей собственности, защищая тем самым интересы остальных участников долевой собственности, связанные с владением и распоряжением общим имуществом, так как ставит их в привилегированное положение по отношению к посторонним лицам.
Отказ от преимущественного права покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности другому избранному им лицу.
Действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками (статья 153 Гражданского кодекса РФ).
Следовательно, отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности. В частности, если родитель, являясь наряду с ним участником общей собственности, выражает свое согласие на совершение сделки с намерением самому воспользоваться данным правом в ущерб интересам ребенка, либо когда другой родитель настаивает на реализации несовершеннолетним, обладающим достаточными средствами для покупки, преимущественного права приобретения отчуждаемой доли, либо когда законный представитель и несовершеннолетний заблуждаются в последствиях отказа от имеющегося права на приобретение доли и т.п.
Выяснение действительного желания и возможности реализации несовершеннолетним участником долевой собственности принадлежащего ему преимущественного права покупки, мнения обоих родителей, наличия или отсутствия противоречия между интересами родителей и детей, когда родители в силу пункта 2 статьи 64 Семейного кодекса РФ не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, и других обстоятельств, имеющих значение для защиты интересов несовершеннолетнего, входит в компетенцию органов опеки и попечительства, в связи с чем нельзя признать правильной ссылку представителя заявителя на достаточность разъяснения нотариусом последствий отказа от преимущественного права покупки.
Довод заявителя о нарушении требований статьи 1, пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ является необоснованным, поскольку в данном случае права на совершение сделки по отчуждению доли в общей собственности, участником которой является несовершеннолетний, ограничены вышеназванными нормами федерального закона, а не оспариваемой нормой, принятой в их развитие и соответствующей им.
В соответствии с частью 1 статьи 253 Гражданского процессуального кодекса РФ суд, признав, что оспариваемые нормативные положения не противоречат федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, принимает решение об отказе в удовлетворении заявления.
Руководствуясь статьями 194-199, 253 Гражданского процессуального кодекса РФ, Верховный Суд Российской Федерации решил:
в удовлетворении заявления К.О.В. отказать.
Решение может быть обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Читать еще -->  Рассчитать сумму страховки по ипотеке

Условия продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Приобретение и дарение квартиры ребенку ничем не ограничено. Так же соблюдаются права детей в получении наследства. При оформлении приватизации квартиры или дома, включение детей в договор обязательно в любом случае. В приватизированной квартире несовершеннолетний ребенок не обязательно должен быть в ней прописан, чтобы являться собственником.

Если жилье является долевой собственностью, договор купли-продажи должен быть подписан детьми и всеми владельцами. Если ребенок на момент подписания договора не достиг четырнадцати лет, он не имеет права подписи, поскольку считается недееспособным. От его имени можно подписывать документы только родителям, опекунам или поручителям. После достижения несовершеннолетним ребенком четырнадцати и более лет, ему можно подписывать договор самостоятельно, имея при этом паспорт или свидетельство о рождении.

Как продать квартиру, в которой зарегистрирован несовершеннолетний

Если существует заинтересованность жильцов в реализации объектов, потребуется изменение статуса путем приватизации. Если в такой квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, он автоматически становится одним из участников процесса. Доля несовершеннолетнего определяется как равная иным участникам сделки или большая по отношению к остальным.

Изменение регистрации происходит посредством подачи заявления в паспортный стол. Закон разрешает осуществление выписки только при наличии иного варианта жилья для ребенка, тем самым происходит оформление регистрации по новому месту жительства. Прописать ребенка можно в квартиру или дом, который соответствует санитарным и техническим критериям, предъявляемым к категории жилых помещений.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить Откроется в новой вкладке.»>дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Возможен также вариант, когда при продаже квартиры ребенку есть еще где жить, и условия его жизни там не хуже. В таком случае допускается открытие на имя ребенка счета в банке, где будет лежать сумма за его проданную долю до его совершеннолетия.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником(2019г)

В постановлении главы местного органа власти будет указан срок, в течение которого должны состояться обе сделки, и направлено уведомление о получении ребенком права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки продажи в органах Росреестра.

Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.

Ссылка на основную публикацию