Взаимозачет при покупке и продаже квартиры

Покупка и продажа недвижимости в одном налоговом периоде

По закону Иванов может воспользоваться ИВ при продаже имущества в размере 1 млн. руб., а именно уменьшить полученный доход на 1 млн. руб. Если бы на руках у него были документы, подтверждающие покупку проданной квартиры, он мог бы уменьшить доход на всю сумму затрат при покупке.

​Наибольшее количество вопросов и споров при заявлении права на имущественный вычет (далее ИВ), возникает при продаже и покупке недвижимости в одном налоговом периоде (году). И если со взаимозачетом все более менее понятно, то вопрос возврата истраченных на покупку квартиры средств уже после ее продажи, когда правоустанавливающие документы переданы новому владельцу, вызывает большое количество споров. В статье будут даны ответы на наиболее часто возникающие и спорные вопросы, связанные с одновременной покупкой и продажей недвижимости.

Как вернуть налог при продаже и покупке квартиры в одном году и когда возможен взаимозачет в одном налоговом периоде

Известно, что продажа квартиры относится к налогооблагаемым доходам по ставке НДФЛ 13% и с учетом немалой стоимости недвижимости, сумма получается немаленькая. Но может ли гражданин рассчитывать на определенные налоговые послабления и хоть как-то снизить налоговую нагрузку? Да, если в том же году он купит себе новое жилье.

Несмотря на многочисленные пояснения Минфина и прямое указание в Налоговом кодексе на возможность применения одновременно нескольких вычетов в пределах одного налогового периода, нередки ситуации, когда налогоплательщиков на местах ущемляют в таком праве. Аргументация приводится самая разная: например, то что взаимозачет разных групп налогов невозможен.

Взаимозачет при покупке и продаже квартиры

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
—————————-

Взаимозачет налогов от продажи и покупки квартиры

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

В то же время в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 рублей, в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартир или доли (долей) в них.

Читать еще -->  Компенсация за покупку квартиры в налоговой

Налоговый взаимозачет

Господа риэлторы! нет такого понятия в налоговой как взаимозачет! Продали квартиру, которая менее 3-х лет в собственности более чем за миллион с разницы заплатите налог 13 %, если Вы купили квартиру за 2 млн. р. и при этом работаете официально и платите подоходный налог 13%, получите льготу 260000р , но не сразу, а нужно понимать, что эта сумма будет состоять из вашего подоходного налога, который просто не будет отдаваться в бюджет. Возможно кто-то с маленькой з/п всю жизнь будет получать эти 260 000р.

Иван, в Вашем случае необходимо подать 3-НДФЛ в налоговую, автоматически взаимозачетами ничего не происходит. Очень важно правильно заполнить налоговую декларацию и тогда Вам не придется фактически платить налог. У Вас образуется прибыль с которой Вы должны платить налоги, есть возможность использовать либо вычет в размере 1 млн, либо расходы совершенные на покупку (если Вы покупали в Никольском, то договор долевки должен быть выше 1млн). Налог, который Вы должны будете заплатить можно компенсировать за счет использования вычета, предоставляемого Покупателям в размере 2 млн.

Если продал квартиру и купил другую, какой будет налог

Традиционная ошибка многих в том, что они по наивности считают примерно так: «Если я продал свою квартиру, допустим, за 100 рублей, и купил себе другую в этом же году за те же 100 рублей, то значит, дохода в этом году у меня нет, и налог платить не надо. Ура!». Ан нет. Не все так просто.

Ответ: расходы на покупку здесь зачесть не получится – не тот случай (см. выше выдержку из НК РФ). А вот уменьшить размер налога за продажу, применив налоговый вычет за покупку, очень даже можно (лучше прочитать это медленно еще раз, чтобы было понятно, о чем речь).

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

  1. Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
  2. Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
  3. Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
  4. Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Покупка и продажа квартиры по взаимозачету: плюсы и минусы способа

  1. При продаже. В случае, когда жилье находилось в собственности у гражданина менее трех лет, то необходимо платить налог со стоимости, которая превышает 1000000 рублей, или налог с разницы между денежной суммы с продажи и покупки этой квартиры (13%). Если, были сохранены документы со сделки покупки. Когда недвижимое имущество находится в собственности у лица меньше чем три года, то налог не платим.
  2. При покупке недвижимости. Гражданин при приобретении квартиры имеет право вернуть из бюджета 260000 рублей. Сделать это можно только один раз за всю жизнь, повторно получить такой вычет нельзя. Поэтому, в случае реализации жилья ценой в 3,5 руб. и приобретении жилья, стоимость которого составляет 4,5 млн. рублей, от суммы будет высчитан налоговый вычет. То есть произойдет взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры и лицо заплатит меньшую сумму налога.
Читать еще -->  Регистрация в квартире в мфц

Важно! Если налоговый период, в котором произошла продажа и покупка недвижимого имущества, был один (например, с 01 января по 31 декабря 2019 года), то налоги должны быть выплачены с обеих сделок. То, что гражданин, на деньги, вырученные со старой недвижимости, приобрел новую квартиру, не снимает с него ответственности по уплате налогов. По налогообложению, это две разные сделки, с каждой из которой должен быть заплачен налог.

Какова последовательность действий при покупке квартиры по схеме взаимозачета и в чем особенности сделки

Классический вариант взаимозачета предполагает продажу квартиры во вторичном фонде и покупку новой владельцем на первичном рынке. Обычно квартиры в новостройках дороже или покупатель заинтересован в покупке здесь жилья большей по площади, поэтому зачастую требуется внесение доплаты. Редко, когда покупателю удается обойтись вовсе без вложений: например, если он покупает квартиру в новостройке на этапе котлована или на начальном этапе, когда цены еще достаточно низкие.

Перечень документов, которые требуются для реализации схемы взаимозачета, зависит от этапа, на котором находятся стороны. Для начала покупатель должен собрать определенный перечень документов, которые подтверждают его права собственности на квартиру и ее соответствие установленным требованиям к недвижимости:

Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости

  1. Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
  2. Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
  3. Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
  4. Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.
  5. Квартира клиента выставляется на продажу.
  6. После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
  7. Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
  8. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
  9. На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
  10. На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
  11. После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.

В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету. Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие. Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.

Ссылка на основную публикацию