Участие нотариуса в сделках с недвижимостью

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса: как происходит сделка

До подписания основного соглашения стороны могут заключить предварительный договор. Он содержит все условия, на которых в дальнейшем будет осуществлена сделка. Этот этап также подразумевает подготовку пакета документов для нотариального сопровождения сделки.

Несмотря на нотариальное удостоверение, стороны все же имеют риски. Дело в том, что оформление покупки квартиры через нотариуса ограничено лишь составлением договора, который было бы сложно признать противоречащим закону. Но используемые формулировки не всегда удачны с точки зрения договорной безопасности сторон.

Нотариальные сделки с недвижимостью

Согласно изменениям в законодательстве от июля 2016 года, каждая сделка с недвижимостью, связанная с долями квартир и домов, должна в обязательном порядке заверяться нотариусом. Также без нотариального заверения невозможно провести ни одну сделку с недвижимостью, которая принадлежит собственнику, не достигшему совершеннолетия. Почему правила стали такими строгими, ведь раньше почти все сделки можно было заключать без участия нотариуса?

Изменения в Законе «О нотариате» №360-ФЗ от 3 июля 2016 года и вступление в силу Закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» №172-ФЗ от 2 июня 2016 года обязали заверять у нотариуса почти все сделки с недвижимостью. Эта процедура, которая превратилась из добровольной в обязательную, ликвидирует практически все лазейки для мошенников. Каким образом это происходит?

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда

Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости владеют несколько человек на праве общей долевой собственности, даже если отчуждение этой недвижимости происходит одномоментно всеми участниками долевой собственности.

При оформлении наследства без нотариуса не обойтись. Здесь у него ключевая роль. Обращаться для вступления в наследство необходимо только к определенному нотариусу вашего нотариального участка. Список нотариальных участков вы можете посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, выбрав ваш субъект федерации.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Здесь нотариус обязан удостовериться в том, что намерения сторон добровольны. Кроме того, сделки и договоры не должны ставить интересы одного супруга существенно выше, чем другого (например, по условиям договора все имеющееся недвижимое имущество переходят супругу, а все движимое — супруге).

Отдельно надо затронуть вопрос, связанный с завещаниями, поскольку они относится к категории односторонних сделок. Юридические последствия такого распоряжения в полной мере наступят только после смерти завещателя, и, следовательно, что-либо изменить или отменить будет проблематично. Завещания, как правило, составляются либо в преклонном возрасте, либо в случае неизлечимой болезни, и нотариус, удостоверяя завещание, в обязательном порядке проверяет дееспособность заявителя и добровольность его действий.

Участие нотариуса в сделках с недвижимостью

Кто именно будет платить нотариусу, пока неясно. «По негласно сложившемуся обычаю расходы по оформлению документов всегда берет на себя покупатель», — считает Марина Толстик. «Затратная часть ложится на продавца, — оспорила доводы коллеги Оксана Иванова из «НДВ-Недвижимости». — Раньше такой нагрузки не возникало. Продавцы жалуются на эти нюансы, хотя срыва сделок из-за подобной ситуации не происходило. Всегда удавалось найти компромисс». «Я думаю, что если предоставится выбор между квартирой с такими расходами и без них, то будет торг, — считает Константин Барсуков из «Релайт-Недвижимости». — Если продавцов на рынке станет больше, чем покупателей, то, скорее всего, расходы лягут на продавца. Если наоборот — то на покупателя. К риелторским услугам это не имеет отношения, поэтому риелторы вряд ли возьмут подобные расходы на себя».

Чем дешевле будет квартира, тем дешевле окажется стоимость заверения, указали нотариусы и риелторы. «Согласно Налоговому кодексу, тариф составит 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 тыс. руб. То есть при продаже недвижимости ценой в 1 млн руб. тариф составит 5 тыс. руб. Если посмотреть на средние показатели по регионам и учесть, что мы говорим о долях в недвижимости, то можно говорить о некой условной величине стоимости доли в 500 тыс. руб. или меньше. Таким образом, тариф составит 2,5 тыс. руб. или меньше», — заявил «РБК-Недвижимости» Александр Сагин.

Почему сделки с недвижимостью лучше оформлять через нотариуса

Во-первых, электронная связь между нотариатом и разного рода ведомствами работает сразу в двух направлениях: нотариус не только направляет готовые документы на регистрацию, но и делает предварительные запросы сведений. Так, сегодня к моменту удостоверения сделки у нотариуса на руках есть вся необходимая информация об объекте недвижимости, о семейном положении всех участников сделки, о том, числится ли кто-то из них на учете в психдиспансере, является ли кто-то из сторон банкротом и т. д. Все эти запросы нотариус делает в обязательном порядке и не может брать за это деньги как за «допуслугу», что зачастую делают юристы-«частники».

Очная беседа с нотариусом и подробное разъяснение всех нюансов — очень важный момент, защищающий удостоверенную нотариально сделку от оспаривания в суде. Аргумент «я не понимал, что творил» — один из самых популярных в арсенале истцов, требующих признать сделку недействительной, если она заключалась в простой письменной форме. Как показывает практика, подобные иски зачастую удовлетворяются, и честные граждане лишаются недавно купленного жилья. Чтобы таких ситуаций возникало как можно меньше, законодатель пошел по пути возвращения обязательной нотариальной формы в оборот недвижимости.

Какие сделки теперь нужно оформлять у нотариуса

Под обязательное нотариальное удостоверение теперь подпадают почти все сделки на вторичном рынке жилья. Оно распространяется на все те объекты, где есть долевая собственность. Это сделки с приватизированными квартирами, с квартирами, купленными с участием средств материнского капитала. Одним из условий использования материнской выплаты является наделение детей долей в праве собственности на объект.

«Нотариальное удостоверение сделки дает повышенную гарантию, — объясняет Елена Абрамова, — в отношении фактов, которые закреплены документами, удостоверенными нотариально, установлена повышенная доказательная сила. Если будет установлено, что ошибка нотариуса привела к признанию сделки недействительной, материальный ущерб покупателю будет возмещен».

Зачем нужны нотариусы при операциях с недвижимостью

При этом нотариусы несут полную имущественную ответственность за свою профессиональную деятельность. То есть в отличие от любого другого профессионального участника рынка оборота недвижимости, нотариус в случае совершения ошибки гарантирует гражданину стопроцентное возмещение ущерба. Это многоступенчатая система гарантий, которая складывается из индивидуального страхования профессиональной ответственности нотариуса, коллективной страховки нотариальной палаты региона, членом которой он является, его личного имущества, а также средств созданного Федеральной нотариальной палатой Компенсационного фонда.

Есть отдельные сферы гражданского оборота, где присутствие нотариуса обязательно или какие-то действия являются его прерогативой. Например, обращение к нотариусу обязательно при составлении завещания и оформлении права на наследство. Также в число обязательных нотариальных действий попадают и некоторые виды сделок, включая ряд сделок с недвижимостью.