Покупка доли в имуществе

Реализация преимущественного права покупки доли в случае продажи имущества на торгах

В гражданском обороте и, соответственно, в судебной практике нередко возникают ситуации, когда реализация основанных на законе либо договоре правомочий одного лица затрагивает сферу законных интересов другого правообладателя. В таких случаях, как правило, приходится сталкиваться с конкуренцией правовых положений, регулирующих спорные отношения, отыскивать баланс интересов сторон, определять существо нарушенного права и надлежащий способ его защиты. Одним из таких примеров является вопрос о продаже на торгах имущества (доли в праве), которое выступает предметом общей долевой собственности. Законом (п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ) установлено общее правило, согласно которому собственник вещи вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Однако право на распоряжение вещью, в том числе право на ее отчуждение в собственность другого лица, не является абсолютным. Особый правовой режим и особый порядок распоряжения предусмотрены законодателем в отношении тех вещей, которые состоят в долевой собственности нескольких лиц. Так, в силу п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. В свою очередь, нормой п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ определено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях, предусмотренных законом. Из содержания приведенных законоположений усматривается, что законодатель ограничил право участника общей долевой собственности на распоряжение своей долей. Такое правило обусловлено особой правовой природой института общей долевой собственности, которая подразумевает некую общность интересов сособственников, а также значимость субъектного состава участников общей долевой собственности для каждого из них. Особенно ярко такая значимость проявляется в том случае, когда, например, объектом общей долевой собственности выступает жилое помещение, поскольку возможность реализации каждым из сособственников своих жилищных прав в существенной мере будет определяться наличием либо отсутствием родственных отношений между участниками общей долевой собственности и иными факторами, связанными с их личностными особенностями. Вместе с тем, наделив участников общей долевой собственности преимущественным правом покупки доли, принадлежащей другому сособственнику, законодатель одновременно ограничил сферу применения этого права, указав, что участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли, кроме случая ее продажи с публичных торгов. С одной стороны, это законоположение само по себе является четким и недвусмысленным и предполагает, что при продаже доли с публичных торгов право преимущественной покупки продаваемой доли у участников общей долевой собственности отсутствует. С другой стороны, в соответствии со ст. 255 Гражданского кодекса РФ право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов возникает у кредитора — участника общей долевой собственности лишь в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника. Взаимосвязанное применение норм ст. ст. 250 и 255 Гражданского кодекса РФ зачастую вызывает затруднения в правоприменении. На практике между участниками долевой собственности нередко возникают споры, связанные с состоявшейся продажей доли в праве собственности на общее имущество посредством проведения торгов (в ходе исполнительного производства, в ходе процедуры банкротства и т. д.). Как правило, за судебной защитой в этой ситуации обращаются сособственники, заявляющие о нарушении принадлежащего им преимущественного права покупки доли. Такое нарушение они усматривают в отсутствии первичного обращения к ним со стороны продавца (взыскателя, организатора торгов) с предложением о покупке доли за соответствующую цену, а также в отсутствии индивидуального уведомления о самом факте проведения торгов. В качестве способов защиты нарушенного права заявители избирают требования о переводе на себя прав покупателя по договору, заключенному с победителем торгов, либо об оспаривании законности проведения самих торгов. Анализ результатов разрешения подобных споров судами общей юрисдикции и арбитражными судами свидетельствует о неоднозначности подходов к толкованию подлежащих применению норм права в части определения содержания преимущественного права покупки доли и надлежащего способа судебной защиты прав участника общей долевой собственности, что свидетельствует о необходимости выработки единой позиции, общей правоприменительной практики. Так, в ряде случаев суды отказывают в признании за истцами преимущественного права покупки доли в общем имуществе, если ее реализация произошла на торгах, указывая на то, что такое право у них отсутствует. В других случаях, например при состоявшемся ранее по иску кредитора обращении взыскания на долю должника в общем имуществе, суды со ссылкой на ст. 255 Гражданского кодекса РФ соглашаются с утверждениями истцов об имеющем место нарушении права преимущественной покупки доли. При этом, даже устанавливая факт такого нарушения, суды применяют неодинаковые способы защиты нарушенного права — в соответствии с п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ принимают решение о переводе на заинтересованного участника общей долевой собственности прав и обязанностей покупателя (победителя торгов) либо высказываются о том, что надлежащим способом защиты нарушенного права в силу п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ будет удовлетворение иска заинтересованного лица о признании недействительными самих торгов. Представляется, что причина формирования различных подходов к разрешению данной категории споров состоит в неодинаковом определении правоприменителями юрисдикционных границ самого правового феномена «преимущественное право покупки доли» (пределов его распространения, правовой природы, содержательных характеристик). Системное толкование норм ст. ст. 250, 255 Гражданского кодекса РФ позволяет установить, что содержание принадлежащего участнику общей долевой собственности преимущественного права покупки доли имеет два аспекта (два взаимосвязанных, но самостоятельных правомочия участника общей долевой собственности), которые обладают разным содержанием и разной степенью правовой защиты. Первое и основное правомочие носит общий характер и состоит в самом первоочередном праве покупки продаваемой другим сособственником доли по установленной им цене и на прочих равных условиях. Порядок реализации такого права установлен п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и предусматривает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество — в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Второе правомочие участника общей долевой собственности, которое охватывается институтом преимущественного права покупки доли, носит частный характер и связано со случаями обращения взыскания на долю должника в общем имуществе по требованию его кредитора. Содержание этого правомочия определяется нормой ст. 255 Гражданского кодекса РФ и состоит в том, что кредитор участника долевой собственности вправе предъявить требование о выделе в натуре доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания лишь с согласия остальных участников долевой собственности. В отсутствие такого согласия кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга, а в случае отказа последних от приобретения доли должника — вправе требовать по суду обращения взыскания на долю путем ее продажи с публичных торгов. Таким образом, это правомочие (в отличие от правомочия, предусмотренного ст. 250 Гражданского кодекса РФ), во-первых, прямо не связано с волей самого должника на продажу принадлежащей ему доли, а реализуется при обращении его кредитора за удовлетворением своих имущественных притязаний, во-вторых, состоит не в первоочередном праве покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, а в праве на получение (по инициативе кредитора) первоочередной возможности выкупа доли у должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, до момента продажи этой доли на торгах. При неиспользовании участником долевой собственности первого правомочия (согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ) последствия состоят в том, что заинтересованный сособственник получает право на продажу своей доли другому лицу на строго фиксированных, заранее доведенных до сведения других сособственников условиях. При неиспользовании участником долевой собственности второго правомочия (согласно ст. 255 Гражданского кодекса РФ) последствия состоят в том, что кредитор участника долевой собственности получает право требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (т. е. ее последующей продажи на рыночных, заранее не определенных условиях). Разница в содержании указанных выше правомочий, их неодинаковая правовая природа обусловливают и необходимость индивидуального, избирательного подхода к определению надлежащих способов их судебной защиты. Способ защиты правомочия, установленного ст. 250 Гражданского кодекса РФ, прямо предусмотрен п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ и состоит в том, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Такой способ защиты в этом случае является весьма разумным, поскольку заинтересованный сособственник при продаже доли без его согласия изначально имел право приобрести эту долю именно на тех условиях, на которых она предложена собственником к продаже третьему лицу. Следовательно, перевод на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя безусловно восстанавливает нарушенное право именно в том объеме, в котором оно имело место до момента состоявшегося нарушения. Способ защиты правомочия, установленного ст. 255 Гражданского кодекса РФ, законом прямо не определен. Поэтому, как указано выше, при разрешении исков сособственников, указывающих на несоблюдение их преимущественного права (например, путем проведения торгов по требованию кредитора без предоставления сособственникам возможности выкупа доли у должника по цене, соразмерной ее рыночной стоимости), зачастую возникают затруднения относительно того, какой способ защиты нарушенного права является надлежащим и, соответственно, подлежит применению — перевод на заинтересованного сособственника прав и обязанностей покупателя по сделке, заключенной по результатам торгов, либо признание недействительными самих торгов. С точки зрения процессуальной экономии более подходящим выглядит первый вариант, который позволяет одним судебным актом разрешить спорные правоотношения, окончательно определив правовую судьбу доли путем передачи ее правомочному лицу и не затрагивая при этом законных интересов кредитора на своевременное удовлетворение за счет стоимости этой доли его имущественных притязаний к должнику. Вместе с тем представляется, что такой подход к разрешению спорных ситуаций, во-первых, не соответствует подлежащим применению законоположениям, а во-вторых, не в полном объеме отвечает правовой природе правомочия, предусмотренного ст. 255 Гражданского кодекса РФ. Так, в силу прямого указания п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ преимущественное право покупки доли не распространяется на случаи продажи ее с публичных торгов. Такое толкование приведенной нормы права согласуется с правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 апреля 2011 г. N 569-О-О , которая состоит в том, что в соответствии с положением п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения ст. 250 Гражданского кодекса РФ, а также иные нормы ГК и Федерального закона «Об исполнительном производстве» не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному в приобретении принадлежащей должнику и арестованной судебным приставом-исполнителем доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях. ——————————— СПС «КонсультантПлюс».

Читать еще -->  Купить дом под мат капитал

Следовательно, преимущественное право покупки доли в случаях, предусмотренных ст. 255 Гражданского кодекса РФ, имеет место у участников общей долевой собственности лишь на этапе обращения кредитора с предложением о выкупе доли, принадлежащей должнику. На этапе же проведения самих торгов преимущественным правом покупки доли не обладает никто, в том числе сособственники; такая доля продается на рыночной основе и может быть приобретена любым лицом, предложившим за нее наибольшую цену. Таким образом, если торги состоялись и доля в праве общей долевой собственности перешла к постороннему лицу именно по результатам торгов, представляется, что другие участники долевой собственности фактически не вправе, ссылаясь на обладание преимущественным правом покупки, требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя, поскольку само преимущественное право покупки на момент проведения торгов у них отсутствовало. Вместе с тем, по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 250, п. 1 ст. 447 Гражданского кодекса РФ, торги по продаже имущества, являющегося объектом общей долевой собственности (при отсутствии согласия всех сособственников), могут проводиться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, и, соответственно, в установленном законом порядке. По этой причине, если торги были организованы незаконно (без согласия всех сособственников и в отсутствие предварительного предложения кредитора по выкупу сособственниками доли должника на рыночных условиях), следует вести речь о нарушении порядка (процедуры) проведения таких торгов, тогда как в соответствии с п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В свою очередь, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 1 ст. 449 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, если торги были организованы с нарушением установленных правил, надлежащим способом защиты нарушенного права будет именно предъявление в суд иска о признании торгов недействительными. Законные основания для перевода прав и обязанностей покупателя от победителя торгов к заинтересованному сособственнику в такой ситуации отсутствуют. Иное толкование и применение норм права прямо противоречит положениям абз. 1 п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, которым торги предусмотрены в качестве исключения из общего правила о преимущественном праве покупки доли, а также правовой природе самих торгов как экономического конкурса, участники которого обладают равным объемом правоспособности. Разъяснение, содержащееся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , такому подходу не противоречит, поскольку носит общий характер и не связано со случаями продажи доли с публичных торгов. ——————————— Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7.

Читать еще -->  Как при покупке квартиры возвратить налог

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВАквартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения2019 год

Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Петров Петр Петрович, 20 ноября 1968 года рождения, паспорт: серия 60 03, № 150345, выдан 10.04.2003г. ОВД Первомайского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-054, зарегистрированный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Красноармейская, дом № 61, кв. № 10, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и гражданин Иванов Иван Иванович, 15 марта 1978 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 280567, выдан 05.07.2005г. ОВД Кировского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-052, зарегистрированный по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 75, кв. № 23, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Допустимые способы направления юридически значимых сообщений, в т.ч. рассматриваемого нами уведомления о продаже доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, законодательством Российской Федерации не установлены. В частности, в статьях 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ нет никаких упоминаний о способах уведомления (извещения) участников долевой собственности о продаже доли.

Продажа квартиры в совместной собственности

  • Первое — это выделение долей из общей совместной собственности. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению нотариусом
  • Второе продажа доли в праве собственности (или части доли). Такая сделка подлежит удостоверению нотариусом
  • Две эти сделки можно оформить сложным соглашение(нотариальная форма)

Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов. И происходит это в связи с внесением поправок в ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». А именно — обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.

Имущественный налоговый вычет при продаже долевой недвижимости (когда имущество оформлено в долевую собственность)

Данное разъяснение согласовано с Министерством финансов Российской Федерации письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506 и размещено на официальном сайте Федеральной налоговой службы в разделе «Разъяснения Федеральной налоговой службы, обязательные для применения налоговыми органами»;

В силу прямого указания Налогового кодекса (подп. 5 п. 1 ст. 32) налоговые инспекции обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Минфина России, поэтому полагаю, что при указанных выше обстоятельствах налогоплательщики получат вычет пропорционально доле исходя из размера вычета 1 000 000 рублей.

Преимущественное право покупки доли в имуществе

Часто имущество имеет не одного собственника, а двух или более. Например, частный дом на два хозяина. Намереваясь продать свою часть и найдя покупателя за хорошую цену, собственник может столкнуться с препятствиями со стороны другого совладельца или совладельцев, которые могут сбивать цену и требовать продажи доли только им. Неужели собственник в такой ситуации не может распоряжаться своим имуществом самостоятельно?

Нормами указанной статьи установлено, что при продаже доли в праве долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное (первоочередное) право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Это означает что они имеют преимущество только в очередности покупки, но не в установлении желаемой для них цены.

Уплата налога с продажи доли квартиры

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2019 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2019 году

  1. Поиск покупателя на вашу долю и формирование договорных условий сторон;
  2. Первичная консультация в нотариальной конторе;
  3. Анализ правых документов;
  4. Подготовка и сбор необходимых для сделки документов;
  5. Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества;
  6. Регистрация и закрепление права собственности в Росреестре.
  1. Паспорта родителей или опекунов;
  2. Свидетельство о рождении ребенка;
  3. Документы, подтверждающие право владение продаваемой недвижимостью;
  4. Документы на приобретаемую жилплощадь (если на имя несовершеннолетнего покупается новая квартира).
  5. Чеки и квитанции, подтверждающие поступление денежных средств на счёт ребёнка.

Отчуждение имущества: что это такое

Стоит отметить, что отчуждение имущества может принимать форму пожертвования. Это практически то же самое, что и дарение, но только представляет собой передачу имущества для общественной цели. Если лицо не выполняет взятые на себя обязательства, то отчуждения происходит по решению суда. Лицо, которое ранее владело правом на имущество, теряет его после того, как оно передаётся другому лицу. Так как последний сразу же принимает это имущество и у него возникает законное право собственности.

Лицо, которое является собственником отчуждаемой доли, отказывается прийти к нотариусу и подписывать отказ от продаваемой доли. Или он приходит к нотариусу, но подписывать документ об отчуждении не желает, хотя устно, такое согласие даёт. В таком случае необходимо оформить передачу ему заявления. В этом документе продавец должен ознакомить собственника общей доли со своим решением, тем самым поставить его в известность. Как правило, заявление носит произвольный характер. При этом необходимо указать несколько конкретных сведений:

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире. В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Образец уведомления о продаже доли в квартире

Хотя такой способ имеет определенный риск, получатель может отказаться от получения письма, или не проживать по известному адресу, находиться в санатории или за границей. Естественно, что сотрудники почты не будут каждый день носить письмо или выяснять, где сейчас находится получатель уведомления.

В ситуациях, когда нет подтверждения о вручении уведомления, то нотариус выдает свидетельство о том, что выполнены все возможные меры по должному уведомлению совладельцев о предстоящей продаже. Но о получении такого свидетельства следует договариваться заранее, так как такой документ не предусмотрен ни одним нормативным актом. Естественно, что такая услуга платная, но самая надежная из всех вышеописанных.

Ссылка на основную публикацию