Процедура покупки земельного участка

Документы для продажи земельного участка

При продаже земельного надела продавец в первую очередь должен показать покупателю:
• Документ, заверяющий личность гражданина, – паспорт (когда сделка заключается от имени физического лица);
• Если сделкой занимается представитель продавца, то необходим паспорт и доверенность, удостоверенная нотариусом;
• Если участок земли продается предпринимателем, то необходимо наличие личного паспорта и свидетельства о государственной регистрации;
• Если сделку осуществляет юридическое лицо – учредительные документы.

• Продающая сторона (продавец-собственник или агентство по продаже недвижимости) заинтересованы в оперативности сделки. А если продавец окажется недобросовестным, то может и утаить некоторые существенные детали относительно участка. К примеру, это может быть несоответствие предназначения земельного участка. Так, не подлежат продаже земли лесного фонда, данные участки можно только арендовать.
• Далее, если покупатель планирует на приобретаемом земельном участке построить дом, он должен убедиться, что данная земля не попадает под категорию исключительно сельскохозяйственных угодий. В этом варианте назначение земли должно определяться как категория «под индивидуальное жилищное строительство».
• Возможны случаи продажи земли, полученной в результате самозахвата. Здесь покупатель рискует купить вместе с землей и осложненную процедуру оформления. Следовательно, если продавец не может предоставить полный пакет документов, который подтвердит его право собственности на участок земли (свидетельство на право собственности из юстиции), то лучше не рисковать и отказаться от данной сделки.
• Не исключено, что участок, выставленный на продажу, находится под арестом или под каким-либо другим запретом, о чем «скромно» может умолчать недобросовестный продавец.
• Встречается и многоразовая продажа участка. Такая ситуация вероятна там, где продавец на руках имеет госакт старого образца без указания кадастровых номеров.

ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО, документы, процедура оформления

В разных юридических фирмах Санкт-Петербурга стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с земельными участками будет различна. Кто-то будет предлагать Вам за минимальные деньги и сроки решить все возможные проблемы, кто-то, оперируя «солидностью» фирмы, сразу предъявит достаточно высокий ценник. Риэлторы и агенства недвижимости будут уверять Вас, что при работе с ними Вам вообще нет необходимости обращаться к юристу.

  • Расхождение информации о земле, ее описание и размеры с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи поменялись участками). В связи с этим, обязательным документом при покупке земли должен быть кадастровый паспорт (план) участка.
  • Оформление договора без согласия супруга – достаточно частое явление, что может грозить серьезными осложнениями в будущем.
  • Оформление договора без согласия органов опеки и попечительства в случае продажи земельного участка, право собственности на который оформлено на несовершеннолетнего.

Строительство домов из деревянных

Оформление сделки по покупке земли является более сложным, чем покупки квартиры. Во многом это объясняется тем, что испытывается явный недостаток в квалифицированных специалистах, которые свободно ориентируются в действующих законодательных актах разного уровня (федеральных, региональных, а также местного значения).

  1. Кадастровый паспорт. В этом документе указывается:
    • адрес, где расположен земельный участок,
    • площадь участка,
    • маркировка границ,
    • описание участка,
    • сведения о том, к какой категории принадлежат земли,
    • возможность их законного использования,
    • качественные и экономические характеристики объекта,
    • наличие на участке объектов недвижимости.
  1. К правоустанавливающим документам относятся договор купли-продажи, мены или дарения, а также постановление органа, который имел на это законное право, о предоставлении участка в собственность. Наличие у продавца права собственности на участок земли считается доказанным, если у него есть соответствующее свидетельство о регистрации, выданное Федеральной регистрационной палатой. Все правоустанавливающие документы должны в законном порядке быть зарегистрированы.
  2. Обязательно должен быть предоставлен отказ субъекта Российской Федерации от совершения покупки в отношении этого земельного участка, так как при совершении продаж земельных участков из категории земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, по закону действует преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ.
  3. Если покупается участок с имеющимися постройками, даже недостроенными, то все строения должны быть юридически оформлены. В случае если осуществляется покупка земельного участка с домом, факт наличия жилого строения обязательно должен быть зафиксирован юридически. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и создадут при оформлении в будущем новому владельцу массу проблем. Проверку документов, если на участке есть постройки необходимо провести в следующем порядке:
    • проверить реальность нахождения построек в пределах участка,
    • точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение),
    • уточнить правильность расстояния от границ соседей,
    • установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с данными в правоустанавливающих документах,
    • выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также, нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях,
    • проверить, как функционируют коммуникации и являются ли они оформленными официально.

Что нужно знать при покупке земельного участка

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
  • документ-основание для регистрации права (это может быть договор или акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал);
  • кадастровый паспорт;
  • справка о нормативной стоимости;
  • справка об отсутствии зданий и сооружений на участке;
  • учредительные документы юридического лица.

Не последнюю роль в этой ситуации сыграло улучшении законодательной базы. Так, сравнительно недавно покупать земельный участок было довольно рискованным занятием. Законодательство в этой области было настолько «дырявым», что находилось много мошенников, которые хотели заработать на обмане людей, собирающихся купить или продать земельный участок.

Оформление земли — инженерная геодезия, межевание участков, земельный кадастр, проведение землеустройства

Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; адрес земельного участка; площадь участка; категория земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.

Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: — номер кадастрового округа; — номер кадастрового района; — номер кадастрового квартала; — номер земельного участка в кадастровом квартале.

Росреестр выявил в Алтайском крае 18, 6 тыс

На лесную амнистию могут рассчитывать те граждане или юрлица, которые желают уточнить границы своего земельного участка, право на который у них возникло до 1 января 2016 года и прежние границы участка были внесены в реестр недвижимости раньше, чем установлены границы лесного участка, с которым участок пересекается или граничит.

Ранее у собственников таких территорий зачастую возникали проблемы при их продаже или при оформлении прав на них. Теперь же лесная амнистия упростит процедуру. Владельцу участка не нужно будет повторно проводить межевание (если оно было проведено ранее) и обращаться в Рослесхоз за дополнительными документами.

Читать еще -->  Разрешенное использование земельного участка классификатор

Покупка земельного участка — основные правила заключения сделки

Купля-продажа земельного участка возможна только в том случае, если по участку нет никаких земельных споров. Также, должны отсутствовать любые законодательно установленные причины, которые могут препятствовать продаже участка. Сделка может осуществляться исключительно собственником недвижимости (продавец). Что касается покупателя, то он может участвовать в сделке как лично, так и через юридически уполномоченных лиц, с обязательным оформлением нотариально подтвержденного договора купли-продажи. После того, как сделка купли-продажи будет завершена, ни покупатель, ни продавец не имеют права изменять договор. Кроме того, нельзя изменять режим использования и целевое назначение земельного участка, обозначенные в договоре, включая санитарно-защитные зоны, право проезда по земельному участку, условия ремонта и технического обслуживания сооружений и коммуникаций.

• Свидетельство о том, что продавец обладает правом собственности на участок.
• Постановление об установлении прав на земельный участок, в котором прописаны основания их получения.
• Госрегистрация права на дом (при наличии строения на территории участка).
• Документы, подтверждающие права на дом.
• Кадастровый план земельного участка, выданный земельным комитетом.
• Справка о стоимости участка из земельного комитета.
• Справка БТИ, устанавливающая стоимость дома при его наличии.
• Техпаспорт на дом или удостоверение о регистрации из БТИ.
• Акт сдачи-приема строения в эксплуатацию.
• Если имеется недостроенный дом, нужна справка из БТИ на незавершенное строительство.
• Справка из Управления архитектуры района, подтверждающая разрешение на застройку – также по недостроенному дому.
• Справка о том, что в доме нет зарегистрированных лиц. Может быть заменена выпиской из домовой книги.
• Справка по месту расположения объекта, выдаваемая администрацией сельсовета.
• Справка из налоговых органов.
• Если продавец или покупатель состоит в браке, нужно согласие супруга на заключение сделки.
• Копия паспорта продавца и покупателя.

Порядок действий юридического и физического лица при покупке или продаже земельного участка

Начало ваших действий зависит от способа приобретения участка. Иными словами, от того, к какому рынку земли — первичному или вторичному — вы обратитесь. На первичном земельный участок предоставляется будущему владельцу администрацией муниципального образования. На вторичном рынке право собственности на землю переходит к вам от предыдущего хозяина.

об обременениях земельного участка или ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на застройку данного земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное влияние на использование и стоимость продаваемого участка;
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка;
иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, если требования о ее предоставлении установлены федеральными законами. Данное правило распространяется также на договор мены.

Процедура покупки земельного участка

Изменения в земельном праве, направленные на упрощение оформления земли в собственность (» i nfo-realty» 02.02.2010 )
Оформление земельных участков в собственность — процесс хлопотный и довольно долгий. На то, чтобы собрать все необходимые для этого документы, может понадобиться немало времени и сил, однако в некоторых аспектах земельного права государство идет на встречу землевладельцам, значительно упрощая перевод земли в частную собственность.
Одним из таких шагов стал законопроект о дачной амнистии, концепция которого во многом перекликается с идеей приватизации. Согласно ему, собственники земли, некогда получившие ее от предприятий либо иными способами, не располагающие правоустанавливающими документами на свои участки, получают возможность оформить землю в собственность по упрощенной и ускоренной схеме. Несмотря на то, что амнистия прозвана дачной, действие законопроекта распространяется также и на гаражные и жилые постройки, в том числе и расположенные на территории городов.
В рамках данного законопроекта была снижена госпошлина на регистрацию права собственности на земельные участки. Также был расширен список документов, которые могут расцениваться как правоустанавливающие. Благодаря этому доказать право собственности на занимаемый участок стало проще. Некоторые изменения в земельном праве коснулись и построек, расположенных на земельных участках — их легализация, являющаяся раньше достаточно сложной процедурой, теперь стала максимально простой.
Эта инициатива, безусловно, является очень полезной для землевладельцев. Есть в ней своя выгода и для государства. Ранее неучтенные земли никак не участвовали в налогообложении, не могли выступать в качестве залогов и т.д. Теперь, бесплатно передавая их в собственность фактическим владельцам, государство получает возможность взыскивать земельный налог с данных участков, что становится еще одной статьей доходов для местных бюджетов. Одновременно с введением упрощенных схем перевода земельных участков в собственность граждан был продлен и срок бесплатной приватизации жилых помещений. Более того, если раньше приватизировать можно было только то жилье, которое передавалось по договору социального найма до 1-го марта 2005-го года, то теперь это ограничение не действует. Сама бесплатная приватизация останется возможной до 01-го марта 2010-го года.
На этом власти решили не останавливаться — дальнейшие изменения касались реорганизации земельных участков, в том числе и тех, на которые не оформлены права собственности. По новым правилам даже после проведения такой реорганизации (например, раздела земли), государственная регистрация права собственности осуществляется по стандартной процедуре, отдельного для каждого из земельных участков. Также был принят целый ряд положений технического характера — об определении границ участков, о делении их на делимые и неделимые и т.д.
Можно утверждать, что дело сдвинулось с мертвой точки — государство продолжает стимулировать землевладельцев к регистрации их прав собственности и вовлечению «свободных» земель в общий оборот. Однако говорить о том, что сегодня достигнуты сколько-нибудь значимые результаты в данном направлении, пока рано, хотя, число землевладельцев постоянно увеличивается.
Вполне вероятно, что постепенно упрощая процедуру регистрации права собственности на землю, снимая бюрократические препоны, власти добьются своего — подавляющее большинство эксплуатирующихся населением земель будет оформлено в собственность. Однако, если учитывать, что в настоящее время доля земельных участков, оформленных по всем правилам, составляет не более 20% от общего числа, становится понятно, что впереди предстоит еще немало положительных изменений и немало работы для законодателей.

Купили участок? Получайте налоговый вычет! (Газета «Комсомольская правда» от 31.08.2010 )
С этого года налоговые льготы полагаются и при покупке загородной земли. Как ими воспользоваться с наибольшей выгодой для себя, рассказали на радио «КП» специалисты Министерства финансов России
УЧАСТОК БЕЗ ДОМА — ЛЬГОТ НА ЗЕМЛЮ НЕ БУДЕТ!
Слушатель радиостанции «Комсомольская правда» Сергей собрался покупать участок с домом в дачном кооперативе. «Какие налоговые льготы я смогу получить?» — интересуется будущий дачник.
— С 1 января нынешнего года вступило в силу правило, которое позволяет включать в размер налогового вычета (см. «Справку «КП») стоимость земельного участка, — поясняет наш эксперт, заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин. — Однако это новшество можно применить не в любой ситуации, когда вы покупаете землю, а при определенных условиях.
В частности, многое зависит от назначения участка (напомним, оно указывается в документах на землю — свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте. — Прим. ред.).
Если приобретается дачный (как у Сергея) либо садовый участок, то стоимость земли можно включить в размер налогового вычета, только если на участке стоит готовый жилой дом.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: требуется, чтобы это была именно капитальная жилая постройка, на которую у продавца оформлено свидетельство о праве собственности, и соответственно такой же документ должен получить на свое имя покупатель. При этом стоимость дома также включается в налоговый вычет.
ЕСЛИ ВЫ ОБЛАДАТЕЛЬ САДОВОЙ ЗЕМЛИ
Посетительница сайта kp.ru Лариса сообщила, что недавно они с мужем купили садовый участок и планируют построить на нем дом. Какие налоговые льготы положены в таком случае?
— В таких ситуациях налоговый вычет на покупку участка не полагается, — поясняет Сергей Разгулин, — поскольку на момент покупки на земле нет жилого дома (см. выше). Но в подобных случаях у покупателя есть возможность воспользоваться налоговой льготой в размере расходов на строительство дома.
ОДНАКО ИМЕЙТЕ В ВИДУ: чтобы траты на строительство были включены в налоговый вычет, обязательно нужно оформить постройку как жилой дом — именно такая формулировка должна быть в свидетельстве о регистрации права собственности.
На практике при постройке домов на дачных участках подобное оформление проходит быстро и несложно, а вот с домиками на садовой земле могут возникнуть трудности. Дело в том, что по Закону о дачных объединениях граждан садовые участки предназначены в первую очередь для отдыха, выращивания сельхозкультур и возведения сезонных, некапитальных построек. И, хотя Конституционный суд весной 2008 года постановил, что на садовых участках возможно строительство жилых домов, нередко для признания таких построек капитальными требуется обращение в районный суд по месту нахождения участка.
МОЖНО ЛИ ВКЛЮЧИТЬ В ВЫЧЕТ ОТДЕЛКУ КОТТЕДЖА
— Я планирую купить участок с домом в коттеджном поселке, — рассказывает Максим. — Дом более-менее готов, но понадобятся отделка, косметический ремонт и т. п. Подскажите: на какие расходы будет распространяться налоговая льгота?
— Что касается участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то их стоимость можно включить в размер налогового вычета независимо от того, построен ли дом на момент покупки земли, — отмечает наш эксперт.
НО ИМЕЙТЕ В ВИДУ: обращаться за налоговой льготой при покупке участка для ИЖС можно только тогда, когда вы возведете дом (если вам не продали готовый) и оформите право собственности на него.
В ситуациях, как у Максима, есть возможность включить в размер налогового вычета не только стоимость участка и недостроенного дома, но и расходы на доведение коттеджа до полной готовности к проживанию, в том числе траты на подключение к сетям водо-, газоснабжения, канализации и т. д. (на практике это обычно очень серьезные суммы).
ВАЖНО: в договоре купли-продажи обязательно нужно указывать, что приобретается «дом, не завершенный строительством» или «дом без отделки» — только при этом условии налоговая льгота будет распространяться на средства, потраченные на доведение постройки до ума.
СУПРУГА ПРАВО НА ВЫЧЕТ УЖЕ ИСПОЛЬЗОВАЛА
Марина с мужем в июне купили дачу и оформили ее в совместную собственность. «Но я уже получала налоговый вычет при покупке квартиры, — сообщает Марина (напомним, налоговая льгота на приобретение недвижимости предоставляется всего один раз. — Прим. ред.). — Зато муж налоговыми льготами еще не пользовался. Можно ли нам получить вычет на покупку дачи и в каком размере?»
— Разберемся по порядку, — предлагает Сергей Разгулин. — Когда недвижимость приобретается в общую собственность, налоговый вычет распределяется пропорционально долям сособственников либо по соглашению между ними (на основании письменного заявления).
Повторное предоставление вычета действительно недопустимо. Таким образом, поскольку Марина воспользовалась налоговой льготой и утратила право на нее, то уже не может участвовать в перераспределении вычета в пользу своего супруга (если бы не эта преграда, то можно было бы «списать» на мужа хоть 99% вычета).
В итоге супруг Марины вправе получить не более половины максимального размера вычета, т. е. ему могут вернуть 13% от суммы расходов на покупку дачи, но не более чем 1 млн. рублей (речь идет именно о половине, поскольку при совместной собственности доли совладельцев предполагаются равными за исключением случаев, когда происходит перераспределение по взаимному соглашению, но в нашей ситуации оно невозможно).
СОВЕТ: если один из супругов уже исчерпал свое право на льготу при покупке недвижимости, то приобретение дачи лучше оформлять на другого супруга — тогда он сможет получить налоговый вычет в максимальном размере (2 млн. рублей).
СПРАВКА «КП»
Максимальный размер налогового вычета с 1 января 2008 года равен 2 млн. руб. Соответственно на руки можно получить 13% от этой суммы — 260 тыс. руб.
ВАЖНО
Каким числом должны быть датированы документы
Стоимость земельного участка можно включить в размер налогового вычета на покупку дачи, если ваше право на налоговую льготу возникло не раньше 1 января 2010 года. На практике это значит вот что:
1) если вы приобретаете дачный или садовый участок с готовым жилым домом, то необходимо, чтобы свидетельство о праве собственности на такую недвижимость у вас было оформлено после 1.01.2010;
2) если вы купили участок для индивидуального жилищного строительства, на котором нет дома, до 1.01.2010, то также имеете право включить в размер вычета стоимость земли, если коттедж построен и зарегистрирован в собственность после 1 января 2010-го (поскольку право на льготу возникнет именно с момента оформления права собственности на дом);
3) если вы покупаете участок для ИЖС с готовым домом, то применяются те же правила, что и в пункте 1.
БДИ
Если вы покупаете участок с различными постройками — домом, баней, гаражом и т. д., — то обязательно указывайте в договоре отдельно стоимость КАЖДОГО строения и земельного участка, советует наш эксперт.
Иначе вам не удастся воспользоваться налоговой льготой, поскольку она распространяется только на определенные виды объектов недвижимости (см. в тексте), а определить их стоимость будет невозможно.
Анна Д обрюха

Читать еще -->  Налоговая декларация за покупку квартиры

Продажа земельного участка

При продаже участка (или доли земельного участка) постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий. Если они откажутся от покупки или не приобретут участок в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу, но не ниже ранее предложенной цены. Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Если участок находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Например, если собственники — муж и жена, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка по продаже участка может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона о сделке знала или должна была знать об этом. Договор купли-продажи заключают в простой письменной форме. Но по желанию сторон его можно составить и удостоверить у нотариуса. Напомним еще раз, что заверять договор у нотариуса не обязательно.

Земля как объект гражданского права относится к недвижимому имуществу, и к оформлению договора ее продажи законодательство предъявляет определенные требования. Люди, желающие продать свой земельный участок, нередко сталкиваются с различными трудностями. Для их преодоления необходимо знать некоторые юридические нюансы. Земельный участок является частной собственностью. В принципе, продать земельный участок, принадлежащий гражданину на праве собственности, не составит труда. В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи может быть только участок, прошедший государственный кадастровый учет, то есть получивший характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков, и имеющий кадастровый номер. Если данная процедура проведена не была, перед тем, как продавать участок, придется предпринять некоторые действия.

Ссылка на основную публикацию