Регистрация договора аренды недвижимости

Регистрация договора аренды недвижимости

Ныне действующий ГК впервые рассматривает аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного предмета правового регулирования. Специальные нормы (ст.650-655), предусматривающие особенности аренды зданий и сооружений, объединены в общий параграф ГК и играют приоритетную роль по отношению к общим положениям об аренде. Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По соглашению сторон могут быть изменены условия договора аренды недвижимости. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. В этом случае дополнительные соглашения к договору аренды также подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (дата внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Регистрация договоров аренды (субаренды) нежилых помещений

решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия). (Отсутствие такого документа в составе представленных документов подтверждает, что для юридического лица сделка не является крупной, она также не является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.)

Заявителем – юридическим лицом по собственной инициативе могут быть представлены документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия). В случае если заявителем такой документ не представлен по собственной инициативе – сведения запрашиваются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке межведомственного взаимодействия.

Регистрация договора аренды

Если договор не зарегистрирован на государственном уровне, он признается незаключенным. Но имеются и исключения. Например, особое правило установлено в отношении регистрации договора коммерческой концессии (согласно статье 1028 ГК РФ). Эта норма устанавливает изъятие из пункта 3 статьи 433 ГК РФ, так как государственная регистрация договора коммерческой концессии не влияет на его действительность во взаимоотношениях между правообладателем и пользователем, которых он связывает с момента подписания. Для третьих же лиц он приобретает силу лишь с момента госрегистрации. Для коммерческой концессии на использование объекта, охраняемого патентным законодательством, установлена дополнительная регистрация в области патентов и патентных знаков.

— при подписании договора об ипотеке (согласно пункту 3 статьи 339 ГК РФ); — при подписании договора об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (согласно пункту 2 статьи 389 и пункту 2 ст. 391 ГК); — при подписании договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (согласно пункту 2 статьи 558 ГК РФ); — при подписании договора продажи предприятия (согласно пункту 3 статьи 574 ГК РФ); — при подписании договора ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (согласно статье 584 ГК РФ); — при подписании договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ); — при подписании договора аренды зданий и сооружений на срок более одного года (согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ); — при подписании договора аренды предприятий (согласно пункту 2 статьи 658 ГК РФ).
Однако следует понимать, что государственная регистрация договора не есть тоже самое, что государственная регистрация права на недвижимое имущество. Некоторые договора, например, договор о продаже недвижимости (статья 549 Гражданского кодекса), за исключением вышеуказанных случаев, не требуют государственной регистрации. В приведенном в пример случае государственной регистрации требует переход права собственности на недвижимость. Такое положение также распространяется на договор доверительного управления имуществом (согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ). Такие договора вступают в силу с момента придания им надлежащей формы. Госрегистрация права является основанием для изменений отношений между покупателем и продавцом и третьими лицами, когда стороны выполнили свои обязанности по договору ранее, чем произведена регистрация.

Читать еще -->  Ставится ли временная регистрация в паспорт

Регистрация аренды

Регистрация договора аренды недвижимости – это одна из самых распространенных процедур, которая связана с распоряжением имуществом. Свойства имущества в процессе эксплуатации не должны ухудшать свои качества. Чтобы распоряжаться объектом, нужно иметь правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности.

Регистрация договора аренды недвижимости предусматривает определение помещения или его части, которое предназначено для передачи арендатору. Для этого на плане передаваемый объект выделяется цветом или ему присваивается номер помещения с указанием площади. Регистрация договора аренды недвижимости не будет возможной без согласования предмета и не повлечет для сторон никаких обязанностей и прав. Поэтому в документе конкретно указывается точное наименование имущества, описываются индивидуальные характеристики объекта, устанавливается срок аренды, по окончании которого объект должен быть возвращен владельцу. Договор, заключенный на срок менее 1 года, не подлежит государственной регистрации и может быть пролонгирован по истечению указанного срока. В некоторых случаях договор заключают на неопределенный срок. От договорных отношений любая сторона может отказаться, предупредив о своем решении другую сторону за 3 месяца. Также в договор вписывается размер арендной платы: твердая сумма или порядок расчета аренды (за квадратный метр или за единицу). Нельзя установить арендную плату, которая равна нулю.

Регистрация договора аренды нежилого помещения (недвижимости)

Также сотрудники Консалтинговой группы «ЮНОРА» могут оказать сопутствующие услуги к регистрации договора аренды, такие как изготовление технического плана (в том числе для кадастрового учета части нежилого помещения, необходимой для аренды), получение документов БТИ или от кадастрового инженера (поэтажный план, экспликация, технический план, технический паспорт), осуществление работы по образованию частей объекта (мы знаем правила кадастрового учета и поможем грамотно разделить объект, посмотрим данные государственного кадастра недвижимости, поставим на кадастровый учет, исправим кадастровую ошибку).

  • • предоставление необходимых юридических консультаций;
  • • составление договора аренды либо внесение соответствующих правок в предоставленный проект договора в целях соответствия текста и оформления договора требованиям Росреестра и правилам ведения ЕГРН (ранее — ЕГРП);
  • • формирование и экспертиза окончательного пакета документов для регистрации договора аренды;
  • • подача документов на регистрацию в Росреестр;
  • • взаимодействие с государственным регистратором Росреестра по вопросам регистрации договора аренды;
  • • получение документов после регистрации в Росреестре;
  • • проверка полученных после государственной регистрации документов и их исправление, в случае допущения Росреестром ошибок.

Регистрация договора аренды недвижимости

  • Регистрация договора аренды нежилого помещения
  • Регистрация договоров субаренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений (в т.ч. в собственность г.Москвы)
  • Регистрация договоров дополнительных соглашений к договорам аренды
  • Регистрация прекращения, расторжения договора аренды (субаренды)
  • Регистрация договора аренды жилого помещения
  • Регистрация договора аренды земельных участков
  • Регистрация дополнительных соглашений к договорам аренды земли в части внесения изменений, не связанных с арендной платой, а также дополнительных соглашений к договорам безвозмездного временного или безвозмездного срочного пользования
  • Регистрация дополнительных соглашений к договорам аренды в части пересчета арендной платы
  • Регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельных участков
  • Регистрация договора субаренды земельного участка

По соглашению сторон могут быть изменены условия договора аренды, это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. В этом случае дополнительные соглашения к договору аренды также подлежат государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (дата внесения в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрация договора аренды

Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  • договор аренды с актом передачи имущества в количестве, равном числу сторон договора и один экземпляр для регистрирующего органа
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности (копия)
  • кадастровый паспорт, экспликация, справка БТИ
  • учредительные документы в нотариальных копиях (свидетельства ОГРН, ИНН, Устав, решение/протокол и приказы о назначении Генерального директора)
  • выписка из ЕГРЮЛ (не более 1 мес. действует)
  • решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки
  • квитанции об оплате государственной пошлины

Государственная регистрация договоров аренды недвижимости

Как было указано выше, регистрации подлежит договор, заключенный не менее чем на год. Если он подписан на срок, превышающий год, государственная регистрация обязательна. Это же касается договоров, заключенных ровно на год. Считается, что договор аренды заключен на срок не менее года, если его срок определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31 -го) числа предыдущего месяца следующего года. В аналогичном порядке считается заключенным на год договор, который действует, например, с 15 мая 2013 г . по 14 мая 2014 г . ( ст. 191 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Тем не менее сбрасывать со счетов позицию контролирующих органов не стоит и можно найти компромиссный выход из сложного положения, например, учитывая норму п. 2 ст. 425 ГК РФ, позволяющую распространить условия договора на отношения сторон, возникшие до заключения договора.

Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления

Собственнику выдается кадастровая выписка, в которой на учет оформляется часть помещения. При этом новый кадастровый номер на нее не присваивается, а выдается учетный номер. С такой выпиской можно обращаться для постановки на учет в Росреестр. И регистрация договора аренды нежилого помещения будет оформлена правильно.

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

Договор аренды нежилого помещения

Василий Трофимов дополняет: «Важно учитывать, что срок действия арендного договора, определенный с 1 числа любого месяца текущего года до 30 (31) числа предыдущего месяца последующего года, признается равным году. То есть договор аренды заключенный, например, с 29 декабря 2013 года по 28 декабря 2014 года, должен быть зарегистрирован».

Некоторых арендаторов пугает, что регистрация предполагает денежные затраты. На самом деле суммы довольно небольшие, особенно в сравнии со стоимостью самой аренды. Управляющий партнер юридической фирмы «Полежаев и партнеры» Захар Полежаев говорит: «За регистрацию договора аренды нежилого помещения уплачивается госпошлина. Для юридически лиц — 15 тыс. руб., для физических лиц – 1 тыс. руб. Также нужно учитывать расходы на подготовку документов – юридические услуги, нотариальные сборы и проч.».

Ссылка на основную публикацию