Задаток по договору аренды нежилого помещения

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Предварительное соглашение нужно составлять в той же форме, в которой будет заключен основной контракт, а если форма основного договора не определена – то в письменной форме. Если не соблюсти форму, указанную законом, соглашение могут признать как недействительное.

  • предмет договора (аренда нежилого помещения, адрес местонахождения, иные идентифицирующие признаки);
  • все условия сделки, которые будут указаны в основном договоре;
  • период заключения основного контракта (срок можно и не указывать, в таком случае, основной подлежит заключению в течение 12 месяцев после предварительного).

Задаток по договору аренды нежилого помещения

Уважаемая Лидия! Вы можете обратиться с иском в суд о признании за Вами права собственности в порядке наследования и по истечении 1 месяца со дня получения завещания в соответствии со ст. 31 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, в силу ст. 246 ГК РФ при отчуждении доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире совместно с нанимателем и (или) членов его семьи»
А признание вашего доли один раз выиграет ее утратившей право пользования в квартиру, а не с какой целью (на момент смерти). По договору найма — наниматель не отказывается, ни жильца в судебном порядке никак не получали, поскольку это так какие гараж находится в собственности.

По предварительному договору аренды нежилого помещения, арендодатель получил задаток, но до момента заключения основного договора аренды, помещение было продано другому лицу, которое и будет заключать основной договор аренды. Как в этом случае быть с задатком, можно ли избежать его возврата, а передать сумму задатка новому собственнику? (В договоре купли-продажи помещения это не было оговорено).

Предварительный договор аренды нежилого помещения

Например, будущий собственник здания на этапе строительства заключает предварительные договоры в силу заинтересованности в максимально быстром поиске возможных арендаторов. В дальнейшем это обеспечит стабильность его положения и гарантирует окупаемость проекта.

Из положений ст. 651 ГК РФ следует, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме посредством подписания единого документа. Таким образом, если стороны оформят договорные отношения путем обмена письменными документами, договор будет признан ничтожным.

Составляем правильно соглашение о задатке

Иногда лица, оформляющие такой документ, указывают, что деньги передаются не как задаток, а как залог. Это в корне неверно, такой платеж не может считаться залогом, так как это противоречит понятию залога. В то же время такое соглашения не может свидетельствовать и о передаче залога, ведь на то отсутствует прямое указание.

Читать еще -->  Срок регистрации домовой книги

В то же время могут быть случаи, когда прекращение соглашения о задатке сопровождается возвращением внесенного платежа. Так, если сделку расторгнут по соглашению сторон или если ее вообще невозможно исполнить, то платеж должен быть возвращен. Данные правила в целом означают, что, если возникают какие-то обстоятельства, в связи с которыми договор не может быть выполнен, задаток возвращается.

Задаток по аренде

Допустим, фирма на УСН сдает в аренду помещения. В договоре аренды со съемщиком в качестве выполнения им обязательств предусмотрено перечисление задатка (обеспечительного платежа) (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Возникает вопрос, вправе ли «упрощенец» обеспечительный платеж арендатора не признавать доходом и не отражать при расчете «упрощенного» налога?
Как известно, компании на УСН при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом такие фирмы не учитывают доходы, не принимаемые в расчет базы по налогу на прибыль (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 249, ст. 250, 251 НК РФ). В частности, к ним относятся доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ). Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 380 ГК РФ).
Таким образом, сумма задатка (обеспечительного платежа) не является доходом и не учитывается при расчете налога при УСН. Отметим, что данной позиции придерживаются Минфин России и налоговики в своих разъяснениях (письма Минфина России от 24.07.2012 № 03-11-06/2/94, от 10.02.2011 № 03-11-06/2/19, от 06.10.2008 № 03-1-04/2/153, УФНС России по г. Москве от 09.03.2005 № 18-08/3/1464).

Если обеспечительный платеж направлен на своевременную компенсацию арендной платы, в случае ее просрочки задаток необходимо зачесть в счет арендной платы и включить в состав доходов. Поступившая позже арендная плата станет авансовым арендным платежом за следующие периоды, если не будет заключено какое-либо дополнительное соглашение к договору.
Доходом «упрощенца» будет не полученный обеспечительный платеж, а сумма возмещения убытков или ущерба из этого депозита
Возможна ситуация, когда в договоре аренды предусмотрено условие о том, что задаток направляется на зачет арендной платы (например, за последний месяц аренды). Обеспечительный платеж в таком случае признают доходом «упрощенца» в момент поступления денег на расчетный счет. Это связано с тем, что задаток в данной ситуации не имеет обеспечительной функции и его можно рассматривать как предоплату по договору аренды.

Задаток по договору аренды нежилого помещения

Нежилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «__»__________ ____ г., серия ______, N ______, выдано _________________, регистрационный номер ________ от «__»________ ____ г.

Читать еще -->  Алименты в процентах на двоих детей

4.6. За просрочку возврата арендованного помещения в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере ____% за каждый день просрочки от суммы арендной платы за __________ (месяц, квартал), но не более ____% от суммы арендной платы за ____________ (месяц, квартал).

Задаток по договору аренды нежилого помещения

ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за ___ о предстоящем освобождении помещения (в том числе и его части) как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение и оборудование по акту в исправном состоянии

Очень часто договор аренды нежилого помещения заключается после непродолжительного обсуждения и не включает в себя многие важные положения. Подобное легкомысленное отношение к важнейшему документу может в дальнейшем повлечь за собой многочисленные осложнения между арендатором и арендодателем, вплоть до судебных разбирательств.

Предварительный договор аренды нежилого помещения

По итогам рассмотрения данной ситуации, в статью 380 ГК РФ были введены поправки. Они позволили вносить и принимать задаток при подписании предварительного договора об аренде. Такая сумма считается обеспечением выполнения принятого обязательства и рассчитывается в счет будущих платежей.

Длительное время возможность заключения предварительного договора аренды помещения с задатком оспаривалась и ставилась под сомнение. Поскольку такой документ не подразумевает материальных обязательств, некоторые суды не допускали возможность внесения задатка.

Закон РАА

Предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Ответственность сторон
2.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим Договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.
2.2. Возмещение убытков и выплата штрафа не влияет на право каждой Стороны, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

Предоплата за аренду помещения

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поэтому Вам необходимо предложить арендодателю изменить пункт, оговаривающий условие о предоплате, если он на это пойдет. В противном случае, если Вы не перечислите арендную плату, у Вас пойдет просрочка платежа с начислением пени. Если Вы не можете оплатить аренду, то тогда необходимо уже сейчас вести разговор с арендодателем о расторжении договора, чтобы не попасть в финансовую кабалу. Если арендодатель будет заинтересован не потерять арендатора, тогда он пойдет на изменение условий договора и заключение дополнительного соглашения.

Ссылка на основную публикацию