Продажа квартиры с несовершеннолетним

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Продать жилплощадь, собственником которой является ребенок, не достигший 18-летия или на которой прописан несовершеннолетний, очень проблематично. Большинство покупателей отдают предпочтение «чистым» квартирам, и это не удивительно. Никто не хочет проблем, связанных с правами третьих лиц. Чтобы продать квартиру, обремененную несовершеннолетним владельцем, продавцу придется приложить немало усилий и побегать по множеству инстанций. Сделка не состоится, если орган опеки и попечительства не даст согласия на продажу квартиры (или ее части), в которой прописан (или которой владеет) несовершеннолетний. Всего несколько лет назад согласие органа опеки на сделку купли-продажи жилья была необходима в абсолютно всех случаях. На сегодняшний день, большинство ситуаций, касающихся прав ребенка, предоставлены «на откуп» родителям несовершеннолетнего.

Как ни странно, основной проблемой при продаже квартиры, в которой прописан несовершеннолетний, является получение письменного согласия обоих родителей. Как правило, именно взрослые люди не могут договориться и прийти к компромиссу в этом сложном вопросе. Много проблем возникает и тогда, когда родители не лишены родительский прав, но их местонахождение неизвестно. Чтобы решить эту проблему, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства. Представители органа опеки и попечительства оценят условия проживания ребенка и официально установят факт отсутствия родителей. Этот процесс довольно длительный, будьте к этому готовы.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Существует ряд исключений из правила, когда получение разрешение органов опеки более реально:

  • Переезд на постоянное место жительства за границу. При этом, естественно, потребуется продать имеющееся здесь имущество. Перечень необходимых документов берется и предоставляется из ОВИР.
  • Переезд в другой населенный пункт на ПМЖ. Квартира так же продается с согласия органов опеки, однако, средства, перечисленные за продажу недвижимости, должны быть переведены на счет ребенка. В течение 3 месяцев с момента продажи родители должны приобрести в новом населенном пункте новое жилье и отдать несовершеннолетнему в собственность аналогичную долю. Иначе договор купли-продажи может быть аннулирован органами опеки.
  • Когда новая квартира находится в на стадии строительства. Согласие органов опеки более реально в том случае, если жилье находится на стадии завершающего этапа строительства. При этом ребенок должен иметь регистрацию где-нибудь все это время (например, у родственников или друзей), а опекуны обязаны иметь на руках договор долевого участия с компанией — застройщиком.

Частично данное обязательство было отменено еще раньше в конце 2004 — начале 2005 года, когда ограничение распространялось только на несовершеннолетних лиц, которые остались без родительского попечения и находятся под опекой третьих лиц. В случае если ребенок проживает с родителями, то согласие органов опеки более не требуется. Обязательное предоставление согласия органов опеки и попечительства распространяется только на случаи, когда производится продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, который является полноправным (или частичным) собственником данной недвижимости. В подобном случае для решения вопроса о продаже лежит через выкуп собственности ребенка родителями.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.

  • орган опеки дал предварительное согласие на подобный способ защиты прав ребенка при отчуждении недвижимости;
  • счет будет открыт родителями на имя несовершеннолетнего ребенка;
  • целевым назначением счета будет являться поступление и хранение денежных средств, полученных от продажи жилого помещения;
  • распоряжение средствами с указанного счета может осуществляться только с согласия органа опеки.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

  1. Батьки управляють майном, належним малолітній дитині, без спеціального на те повноваження. Батьки зобов’язані дбати про збереження та використання майна дитини в її інтересах. Якщо малолітня дитина може самостійно визначити свої потреби та інтереси, батьки здійснюють управління її майном, враховуючи такі потреби та інтереси. ( Частина перша статті 177 в редакції Закону N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  2. Батьки малолітньої дитини не мають права без дозволу органу опіки та піклування вчиняти такі правочини щодо її майнових прав: укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, в тому числі договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири ; видавати письмові зобов’язання від імені дитини; відмовлятися від майнових прав дитини . ( Статтю 177 доповнено частиною згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  3. Батьки мають право дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною правочинів, передбачених частиною другою цієї статті,лише з дозволу органу опіки та піклування. ( Статтю 177 доповнено частиною згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
  4. Дозвілоргану опіки та піклування на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитининадається в разі гарантування збереження її права на житло.
  5. При вчиненні одним із батьків правочинів щодо майна малолітньої дитини вважається, що він діє за згодою другого з батьків. Другий з батьків має право звернутися до суду з вимогою про визнання правочину недійсним як укладеного без його згоди , якщо цей правочин виходить за межі дрібного побутового. На вчинення одним із батьків правочинів щодо транспортних засобів та нерухомого майна малолітньої дитини повинна бути письмова нотаріально засвідчена згода другого з батьків.< Частину п'яту статті 177 доповнено абзацом другим згідно із Законом N 524-V ( 524-16 ) від 22.12.2006 >Якщо той з батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менш як шість місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, правочини, зазначені в абзаці другому цієї частини, можуть бути вчинені без його згоди.
  6. Батьки вирішують питання про управління майном дитини спільно, якщо інше не передбачено договором між ними. Спори, які виникають між батьками щодо управління майном дитини, можуть вирішуватися органом опіки та піклування або судом.
  7. Після припинення управління батьки зобов’язані повернути дитині майно, яким вони управляли, а також доходи від нього.
  8. Неналежне виконання батьками своїх обов’язків щодо управління майном дитини є підставою для покладення на них обов’язку відшкодувати завдану їй матеріальну шкоду та повернути доходи, одержані від управління її майном. ( Частина статті 177 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2620-IV ( 2620-15 ) від 02.06.2005 )
Читать еще -->  Можно ли не платить за капремонт

6.1. Органи опіки та піклування вирішують питання щодо збереження за неповнолітніми житла , а також щодо забезпечення житлом дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, які закінчили навчально-виховні заклади і не мають житла.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Доля несовершеннолетнего в квартире может быть получена им разными способами. Это и получение наследства, и подарок, и покупка (или приватизация) жилья родителями. Если владельцы такой квартиры захотят ее продать, то на все свои действия они по закону должны получить одобрение органов опеки.
Продать квартиру с долей ребенка сложнее, чем жилье без этой особенности. Поэтому относиться к оформлению таких сделок нужно с особой осторожностью и тщательностью. Необходимо будет также собрать некоторые дополнительные документы. Органы опеки и попечительства строго следят за тем, что при сделке не были каким-либо образом ущемлены права несовершеннолетнего. А это значит, что доля ребенка в квартире может быть продана только при условии, что ему предоставят равноценную (или большую) долю в другом жилье. То есть, стоимость его доли ни в коем случае не должна уменьшиться.

Можно также продавать через дарение или соглашение об отступном. Согласие органа опеки в этом случае по закону не требуется. Но в последнее время в Москве были случаи, когда Росреестр в нарушение закона требовал согласие и для дарения, и для соглашения об отступном.

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

  • продается все недвижимое имущество с последующей покупкой новой квартиры в рассрочку;
  • новая сделка является одновременно продажей и дарением;
  • покупаемая квартира находится в строящемся доме, который еще не сдан в эксплуатацию;
  • приобретаемая квартира имеет гораздо меньшую квадратуру, чем продаваемая;
  • инфраструктура рядом с новым местом жительства недостаточно развита или вообще отсутствует;
  • в приобретаемом жилье отсутствуют или недостают какие-то коммуникации или удобства.
  • Читать еще -->  Вторичное жилье по военной ипотеке

    Если одна родительская сторона не может присутствовать перед органами опеки из-за территориальной удаленности, развода, принципиального несогласия на продажу доли несовершеннолетнего или по любым другим причинам, дело будет передаваться в суд и решаться в судебном порядке.

    Две ошибки продавцов квартир, в которых есть доля несовершеннолетнего ребенка

    Второй реальный пример. Семья – муж, жена, двое детей. Живут в «двушке», которую приватизировали в свое время естественно на четверых, в том числе и детей. Задумались о расширении. Вложились в новостройку. Часть денег заняли с условием, что отдадут после того как въедут в новую квартиру и продадут прежнюю. Зная о том, что продать прежнюю квартиру не получиться без выделения доли детям, при сдаче дома поспешили оформить новую квартиру также на всех четверых в том числе и детей.

    Внимание! Прежде чем затеваться с продажей квартиры, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, посетите органы опеки. Покажите документы на продаваемую квартиру и поинтересуйтесь, под какое жилье попечительский совет выдаст вам разрешение. Ибо не все так гладко.

    Покупка квартиры, где прописан ребенок или собственник несовершеннолетний

    Под запрет попадают и сделки с имуществом несовершеннолетнего, в которых есть личная заинтересованность опекуна или попечителя или их близких родственников и супругов. В этом случае существует только одно исключение – передача объектов недвижимости или части объекта в дар или безвозмездное пользование несовершеннолетнему.

    Для граждан, которые являются попечителями и опекунами, установлен порядок по распоряжению имуществом их подопечных. Опекуны не имеют права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечители не имеют права без разрешения соответственного органа давать разрешение на совершение сделок по отчуждению, а так же обмену или дарению имущества несовершеннолетнего или малолетнего. Также запрещается без разрешения соответствующего органа заключать сделки, которые влекут за собой отказ от прав, принадлежащих опекаемому, раздел имущества опекаемого ребенка, деления на доли с последующим выводом долей и любые другие сделки, которые уменьшат имущество несовершеннолетнего.

    Продажа квартиры с несовершеннолетним

    Принятие Федерального закона `О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ` отменило норму, в соответствии с которой ранее требовалось согласовывать с ООП любую сделку с жилплощадью, где дети были даже всего лишь зарегистрированы. А вот – парадокс! Вместо того чтобы обрадоваться наставшей свободе, нынче уже покупатели и риэлтеры по собственной инициативе (или по совету осторожного и вдумчивого нотариуса) нередко настаивают на том, чтобы планируемая сделка с жильем, в котором `прописан` ребенок, была подвергнута пристальному рассмотрению специалистами ООП.

    Работники органов опеки и попечительства стоят на страже интересов маленьких россиян при совершении сделок с недвижимостью. Но теперь – только если те являются собственниками. А сделки с жильем, в котором дети `лишь` зарегистрированы, остались вовсе без контроля – и составляют группу риска.

    Недвижимость бесплатные объявления

    Если же недвижимость перешла к несовершеннолетнему по договору дарения, то органы опеки вправе потребовать положить на его личный счет деньги, полученные от продажи квартиры, о чем следует отчитаться в органах опеки, и в дальнейшем использовать эти деньги только в интересах ребенка.

    Прежде всего, необходимо отметить, что для продажи (отчуждения) жилья, где одним из собственников выступает несовершеннолетний, потребуется обратиться в территориальную администрацию соответствующего района и получить разрешение комиссии по опеке и попечительству над несовершеннолетними. При этом следует помнить, что, если жилье принадлежит на правах собственности родителям либо другим лицам, а несовершеннолетний в данном случае только зарегистрирован, получение разрешения органов опеки не требуется.

    Ссылка на основную публикацию